Logística e-commerce: naves industriales, la estrella oculta de la inversión 2025

Por qué los almacenes logísticos están generando rentabilidades del 8-10% cuando el residencial apenas da 3-4%.

Hace apenas diez años, si un inversor privado me hubiera dicho que prefería comprar una nave industrial en Getafe antes que tres apartamentos en el barrio de Salamanca, habría dudado seriamente de su estrategia. Hoy, ese inversor estaría, con toda probabilidad, duplicando mi rentabilidad neta anual. Como experto que ha analizado operaciones en los principales mercados europeos y de Oriente Medio, he visto el cambio de paradigma en tiempo real.

El mercado de la inversión inmobiliaria residencial en España está agotado en términos de rentabilidad. La yield compression (compresión de tipos) es brutal. En Madrid o Barcelona, conseguir una rentabilidad neta real –descontando IBI, comunidad, derramas, seguros y rotación de inquilinos– que supere el 3,5% es una hazaña. Los precios de compra han subido tanto que el alquiler no puede seguir el ritmo. Los inversores compran más por plusvalía esperada (especulación) que por flujo de caja (inversión).

Mientras tanto, a 30 kilómetros del centro de la ciudad, en los grandes corredores logísticos, se está jugando una partida completamente diferente. El e-commerce, acelerado cinco años por la pandemia, ha creado una demanda insaciable de metros cuadrados de almacenamiento. Amazon, Inditex, Mercadona, DHL y miles de empresas medianas necesitan «cajas» (naves) eficientes, bien ubicadas y modernas. Y están dispuestos a pagar por ellas con contratos largos y condiciones que el mercado residencial ni sueña.

En esta guía de «Tu Guía Bienes Raíces», no vamos a teorizar. Vamos a desglosar con números reales por qué el sector inmologístico es la gran oportunidad de 2025 para el inversor con capital. Veremos dónde están los hotspots en España, por qué su rentabilidad neta es tan alta y cómo estructurar una inversión (incluso si no eres un fondo como Blackstone o Prologis).

El boom logístico: cifras del sector en España y Europa 2025

Para entender la oportunidad, primero hay que entender la magnitud de la transformación. La logística ha pasado de ser el «patito feo» del real estate (considerado simplemente industrial) a ser la «joya de la corona», superando en volumen de inversión a oficinas y retail en muchos trimestres.

El motor es evidente: el comercio electrónico. Según datos de la CNMC, la facturación del e-commerce en España superó los 19.000 millones de euros solo en el primer trimestre de 2024, un 20% más que el año anterior. Cada euro gastado online requiere aproximadamente tres veces más espacio logístico que si se gastara en una tienda física (Fuente: Prologis Research). Esto se debe a la necesidad de gestionar devoluciones (logística inversa), mayor variedad de stock (SKUs) y preparación de pedidos individuales (picking).

Este tsunami de demanda ha impactado directamente en el mercado inmobiliario:

1. Absorción récord: La contratación logística (superficie alquilada) en los mercados principales de España (Madrid y Barcelona) ha mantenido niveles históricamente altos. En 2024, la absorción combinada se situó cerca de los 1,8 millones de m² (Datos de mercado basados en informes de Savills y CBRE). La demanda supera con creces a la oferta de naves modernas (Clase A).
2. Tasas de disponibilidad (Vacancia) bajo mínimos: En las zonas prime de Madrid (como el Corredor de Henares) y Barcelona (el Vallès), la tasa de disponibilidad de naves de calidad es inferior al 4%. Cuando la oferta es tan escasa, los precios de alquiler (rentas) suben. En el último año, las rentas prime han subido entre un 5% y un 8% en estas zonas.
3. El factor «Last Mile»: La demanda más explosiva es la de la «última milla». Los consumidores quieren sus paquetes ya (en 24h o incluso en 2 horas). Esto ha creado una necesidad desesperada de naves pequeñas y medianas (1.000 – 5.000 m²) en la primera y segunda corona metropolitana, dentro o muy cerca de la ciudad. El problema es que en estas zonas no hay suelo disponible. La única opción es reconvertir naves antiguas (brownfield), lo que dispara los costes y, por ende, los alquileres que se pueden pedir.

A nivel europeo, España sigue siendo un mercado con gran recorrido. Mercados como Alemania (Corredor del Rin) o Países Bajos (Róterdam) están más maduros, con rentabilidades prime más bajas. España, por su posición como puerta de entrada a Europa desde África y Latinoamérica (Puerto de Algeciras, Valencia, Barcelona) y su creciente infraestructura, sigue atrayendo capital institucional. Fondos soberanos, aseguradoras y gigantes como Blackstone, P3 Logistics y Logicor han invertido miles de millones, actuando como el smart money que valida la tesis: si ellos están comprando masivamente, es porque las proyecciones de rentabilidad y revalorización son sólidas para los próximos 5-10 años.

Por qué las naves industriales generan más rentabilidad que el residencial

Aquí está el núcleo de la cuestión. La rentabilidad de la inversión logística no solo es más alta en términos brutos, sino que es abrumadoramente superior en términos netos. La razón principal tiene un nombre: Contrato Triple Neto (NNN).

En una inversión residencial, el propietario (arrendador) es responsable de casi todo:

• El IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles).
• La Tasa de Basuras.
• Los gastos de Comunidad de Propietarios.
• El seguro del continente (del edificio).
• Las derramas extraordinarias (fachada, ascensor, tejado).
• El mantenimiento estructural.

La rentabilidad bruta de un piso en Madrid (4%) se convierte rápidamente en una rentabilidad neta del 2,5% o 3% tras estos gastos, sin contar vacíos entre inquilinos o posibles impagos.

En la inversión logística prime, el estándar de mercado es el contrato NNN (Triple Net Lease). Esto significa que el inquilino (la empresa de logística, el e-commerce) paga:

1. Net 1 (IBI): Todos los impuestos de la propiedad.
2. Net 2 (Seguro): El seguro completo del edificio.
3. Net 3 (Mantenimiento): Todos los gastos de mantenimiento y operación, incluyendo los estructurales (cubierta, fachada) y los de la comunidad de propietarios del polígono.

Para el propietario, la renta bruta mensual es casi idéntica a la renta neta. Además, estos contratos suelen ser a largo plazo (5, 7 o 10 años) con periodos de obligado cumplimiento (los primeros 3-5 años), lo que da una estabilidad de flujo de caja impensable en el mercado residencial.

Tabla Comparativa: Rentabilidad Neta (España 2025)

Veamos la diferencia con datos realistas para 2025:

(Fuente: Datos estimados basados en informes «CBRE España Market Outlook 2025» e Idealista/data).

Caso Práctico: Dónde invertir 800.000 €

Imaginemos a Doña Sofía, una inversora que acaba de vender un negocio familiar y dispone de 800.000 € para invertir en inmuebles.

Opción 1: Residencial (La tradicional)

D.ª Sofía compra 2 pisos en Valencia (zona Patraix/Jesús) por 380.000 € cada uno (incl. impuestos y reforma leve). Inversión total: 760.000 € (dejamos 40k€ de colchón).

• Alquiler por piso: 1.100 €/mes.
• Ingresos Brutos Anuales: 1.100 € * 2 pisos * 12 meses = 26.400 €.
• Gastos Anuales (IBI, comunidad, seguros, derramas, reparaciones): 4.400 € (estimación conservadora).
• Ingresos Netos Anuales: 22.000 €.
• Fórmula ROI Neto (Residencial): ($22.000 / $760.000) = 2,89%
• Gestión: 2 inquilinos, 2 comunidades, riesgo de impago, rotación cada 3-4 años.

Opción 2: Logística (La estrella oculta)

D.ª Sofía localiza una nave industrial cross-docking (para paquetería rápida) de 1.500 m² en Ribarroja del Turia (el principal núcleo logístico de Valencia). La nave tiene 10 años pero está en buen estado.

• Precio de compra: 700.000 €.
• Impuestos (ITP/IVA) y gastos: 70.000 €.
• Inversión Total: 770.000 €.
• Alquiler (a 4,20 €/m²/mes): 1.500 m² * 4,20 € = 6.300 €/mes.
• Ingresos Brutos Anuales: 6.300 € * 12 meses = 75.600 €.
• Contrato: 7 años (5 de obligado cumplimiento) con una empresa de transporte regional.
• Tipo de Contrato: Triple Neto (NNN).
• Gastos Anuales (IBI, etc.): 0 € (pagados por el inquilino).
• Ingresos Netos Anuales: 75.600 €.
• Fórmula ROI Neto (Logística): ($75.600 / $770.000) = 9,81%

Conclusión del caso: Con una inversión similar, D.ª Sofía obtiene una rentabilidad neta más de 3 veces superior (9,81% vs 2,89%) en el activo logístico. Además, reduce drásticamente su gestión (un solo inquilino solvente) y asegura sus flujos de caja por 5 años, protegida de la inflación con una cláusula de actualización de renta (IPC topado al 3%).

Zonas estratégicas España: corredores logísticos y last-mile

No toda la logística es igual. La ubicación lo es todo. El valor no reside en la nave en sí, sino en su proximidad a las grandes autovías (corredores) y a los centros de consumo (ciudades).

En España, la logística se concentra en lo que llamamos el «Pentágono Logístico», cuyos vértices son Madrid, Barcelona, Valencia, Zaragoza y el País Vasco (Vitoria/Bilbao). El «smart money» institucional se concentra en las naves «Clase A» (nuevas, altas, eficientes) en estas zonas.

Pero la oportunidad para el inversor privado (que busca rentabilidades del 8-10%) suele estar en las naves de «Clase B» o en ubicaciones de «Última Milla».

[Imagen de Mapa: Principales corredores logísticos de inversión en España 2025]

El concepto de Corredores: La logística prime no está en la ciudad, sino en los ejes de autovías que salen de ella.

• Madrid: Es el mercado más grande y líquido. Su epicentro es el Corredor de Henares (Autovía A-2), que conecta Madrid con Barcelona y Francia. Va desde la M-40 (Coslada, San Fernando) hasta Guadalajara. Aquí están los gigantes (Amazon, Inditex). La zona Sur (A-4 y A-42 – Getafe, Pinto) es también muy potente, enfocada en la distribución hacia el sur de España.
• Cataluña: El segundo gran mercado, centrado en el Eje de la AP-7 y A-2. La primera corona (Zona Franca, El Prat) es prohibitiva y está dominada por el Puerto de Barcelona (ZAL). La oportunidad está en la segunda corona (Vallès Oriental y Occidental) y en el eje sur hacia Tarragona.
• Valencia: El mercado con mayor proyección. Su fortaleza es el Puerto de Valencia (el mayor del Mediterráneo en contenedores) y su conexión por autovía (A-3) con Madrid. El eje Ribarroja-Cheste es el corazón logístico, con rentas más bajas que Madrid pero con una enorme demanda.
• Zaragoza (PLAZA): La gran sorpresa de la última década. Zaragoza se ha consolidado como el «puerto seco» de España. Su ubicación es geográficamente perfecta: a 300 km de Madrid, Barcelona, Bilbao y Valencia. La Plataforma Logística de Zaragoza (PLAZA) es un hub intermodal (camión-tren) de primer nivel, sede de gigantes como Inditex.

H3: Madrid-Guadalajara, Barcelona-Zaragoza, Valencia-puerto: análisis detallado

Madrid (Foco A-2: Henares y Guadalajara)

• Zonas (de más caro a más barato): Coslada/San Fernando (Last Mile pura, rentas > 7€/m²) -> Torrejón/Alcalá (Prime, rentas 5,50-6€/m²) -> Guadalajara (Gran logística, naves XXL, rentas 4-4,50€/m²).
• Oportunidad: Comprar naves «Clase B» (de los años 90) en Alcalá o Torrejón, invertir en actualizar cubiertas, muelles y sistemas anti-incendios, y re-alquilarlas a operadores de e-commerce medianos que no pueden pagar el «Clase A» pero necesitan la ubicación.

Cataluña (Foco AP-7: El Vallès)

• Zonas: La primera corona (El Prat, Zona Franca) es inaccesible. El mercado se centra en el Vallès (Santa Perpètua, Montmeló).
• Oportunidad: El cross-docking (naves de tránsito rápido con muchos muelles) es muy demandado. La falta de suelo es tan extrema que las rentas prime ya superan los 7,50€/m² en zonas clave. Invertir aquí es apostar por la revalorización del suelo.

Valencia (Foco A-3: Ribarroja y Cheste)

• Zonas: Ribarroja es el hub consolidado. Cheste y Loriguilla son la expansión natural.
• Oportunidad: Como vimos en el caso práctico, es el mercado con mejor equilibrio entre precio de compra y renta de alquiler. Hay demanda constante de naves medianas (1.500 – 5.000 m²) por parte de operadores logísticos 3PL y empresas de alimentación (el cold storage o logística de frío es otro sub-nicho hiper-rentable).
• (Referencia Externa: Para datos actualizados de rentas y disponibilidad, consultar los informes trimestrales del «Foro Inmologístico» o los reportes de consultoras como JLL España y Cushman & Wakefield).

Cómo invertir: desde 500k€ hasta fondos REIT especializados

La logística parece un juego de gigantes, pero hay varias puertas de entrada para el inversor privado.

1. Inversión Directa (Desde 500k€ – 3M€)

Es la opción del caso práctico de D.ª Sofía. Requiere un capital significativo, pero ofrece el mayor control y rentabilidad.

• Qué buscar: Naves «Clase B» o «C» en polígonos consolidados (Getafe, Fuenlabrada, Viladecans, Ribarroja).
• La estrategia «Value-Add»: Esta es mi preferida. Consiste en comprar una nave antigua (ej. 8m de altura, pocos muelles) a un precio por m² bajo (ej. 500 €/m²). Se invierte en una reforma clave (subir cubierta si es posible, nuevos muelles, actualizar oficinas y sistemas anti-incendios). La nave reformada se puede alquilar a precio prime (ej. 1.000 €/m²). Es una operación compleja pero con rentabilidades sobre el capital (ROE) superiores al 20%.
• Riesgo: Requiere conocimiento técnico, gestión de la reforma y una buena red de brokers para encontrar el inquilino. No es pasivo.

2. Club Deal / Sindicación (Desde 100k€ – 500k€)

Si no llegas al millón, puedes agruparte. Un gestor profesional (un asset manager inmobiliario) localiza una oportunidad (ej. una nave de 5M€) y crea una sociedad (SL) para comprarla, buscando inversores privados que aporten tickets de 100k€ o 200k€.

• Ventaja: Accedes a activos de «Clase A» y a inquilinos prime (Amazon, Mercadona) que nunca podrías captar solo. La gestión es 100% pasiva.
• Desventaja: Menos control (dependes del gestor) y pagas comisiones (de éxito y de gestión) que reducen la rentabilidad neta (quizás del 9% al 7%, que sigue siendo excelente).

3. Fondos de Inversión / SOCIMIs (REITs españoles)

Esta es la opción más líquida y accesible para cualquier inversor. Compras acciones de una sociedad cotizada que posee cientos de naves.

• Ejemplos en España: Merlin Properties (la SOCIMI más grande, con un portfolio logístico de primer nivel), Logicor (propiedad de fondos soberanos), o P3 Logistics Parks.
• Ventaja: Liquidez diaria (puedes vender tus acciones), diversificación instantánea (posees un trocito de 100 naves, no solo una) y gestión profesional.
• Desventaja: La rentabilidad se diluye (pagas la estructura de la empresa cotizada) y se correlaciona con la bolsa. Ya no es una inversión puramente inmobiliaria; si el IBEX35 cae, tus acciones caerán, aunque los alquileres de las naves sigan pagándose puntualmente.
• (Referencia Externa: Para consultar las SOCIMIs activas, se puede visitar el listado oficial del mercado BME Growth, gestionado por Bolsas y Mercados Españoles).

Requisitos técnicos, contratos triple net, y fiscalidad

No vale cualquier nave. Invertir en una nave obsoleta es tirar el dinero. Los inquilinos logísticos son extremadamente exigentes porque su eficiencia operativa depende de ello.

Requisitos Técnicos Clave (La Anatomía de la Nave)

[Infografía: Anatomía de una nave logística moderna: requisitos y costes]

• Altura libre: El estándar prime (Clase A) es de 11-12 metros libres (bajo viga). Esto permite 5-6 niveles de estanterías (racking). Una nave de 7 metros se considera obsoleta para logística moderna.
• Muelles de carga: El ratio clave. Se busca 1 muelle de carga (con plataforma hidráulica) por cada 800-1.000 m² de nave. Para cross-docking, el ratio es mucho más alto.
• Resistencia del suelo: La solera (el suelo) debe soportar un mínimo de 5 Toneladas por m² (5 Tn/m²) para el paso de maquinaria pesada (carretillas reach-stackers).
• Sistema Anti-Incendios (PCI): Es el punto más crítico y caro. El estándar es Riesgo Medio 5 (según normativa) con rociadores automáticos ( sprinklers) tipo ESFR (Early Suppression Fast Response). Adaptar una nave antigua a esto puede costar cientos de miles de euros.
• Patio de maniobras: Espacio exterior para que los tráileres puedan maniobrar y aparcar. Se necesitan al menos 35 metros de playa.
• Sostenibilidad: Las certificaciones LEED o BREEAM ya no son un «extra», son una exigencia. Reducen los costes operativos del inquilino (luz, agua) y revalorizan el activo a largo plazo.

Contratos y Fiscalidad

• Contratos (NNN): Como hemos visto, el Triple Net es el estándar. El inquilino paga IBI, seguro y mantenimiento. El propietario solo recibe la renta.
• Obligado cumplimiento: Esencial. Buscar contratos de 5-10 años con un mínimo de 3-5 años de obligado cumplimiento.
• Actualización de Renta: Clave en entornos inflacionistas. Se pacta el IPC anual (a menudo topado, ej. al 3%) o un escalado fijo (ej. 2,5% anual) para proteger el poder adquisitivo de las rentas.
• Fiscalidad (IVA vs. ITP): ¡Cuidado aquí! En la segunda transmisión de un inmueble (la compra de la nave a otro propietario), la operación está sujeta a ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), que varía entre el 7% y el 10% según la C. Autónoma. ¡Esto destroza la rentabilidad!
  • La Solución: Si tanto comprador como vendedor son sujetos pasivos de IVA (empresas o autónomos), se puede solicitar la Renuncia a la Exención de IVA. La operación entonces va por IVA (21%) y no por ITP. Mediante la Inversión del Sujeto Pasivo, el comprador no tiene que desembolsar el IVA (se autoliquida), haciendo la operación fiscalmente neutra. Es imprescindible contar con un asesor fiscal experto en inmobiliario antes de firmar nada.

Errores comunes al invertir en logística y cómo evitarlos

He visto a inversores particulares perder mucho dinero por cometer fallos de principiante en este sector.

1. El Error: Comprar por precio, no por ubicación.
   • El fallo: Comprar una nave muy barata en un polígono aislado, sin buenos accesos a la autovía principal.
   • La Solución: Pagar el premium necesario por estar en los ejes prime (A-2, A-7, A-3). Es preferible una nave más pequeña en el Corredor de Henares que una gigante en un pueblo de Toledo. La logística es un juego de ubicación.
2. El Error: Ignorar la altura libre.
   • El fallo: Comprar una nave de 7 metros de altura porque «está bien conservada».
   • La Solución: Un inquilino logístico moderno no entrará. Esa nave solo sirve para almacenamiento simple o industria ligera. Invertir solo si el precio permite derribarla o si el inquilino objetivo no necesita altura (ej. last mile de paquetería que solo clasifica).
3. El Error: Minusvalorar el Sistema Anti-Incendios (PCI).
   • El fallo: Comprar una nave y descubrir después que la licencia de actividad del inquilino anterior no sirve para el nuevo, y que adaptar los sprinklers y depósitos cuesta 400.000 €.
   • La Solución: Realizar una due diligence técnica exhaustiva. Pedir siempre la licencia de actividad actual y el proyecto de PCI.
4. El Error: Aceptar un inquilino de baja solvencia.
   • El fallo: Alquilar rápido a la primera empresa que aparece (ej. una pequeña empresa de transportes sin rating financiero) para empezar a cobrar.
   • La Solución: El valor de una nave logística es, en gran medida, el contrato que tiene firmado. Es mejor tener la nave vacía 3 meses más y esperar a un operador logístico 3PL reconocido o una empresa de e-commerce solvente, que firmar 7 años con alguien que puede quebrar al segundo.
5. El Error: Estructurar mal la fiscalidad de la compra.
   • El fallo: Comprar como persona física y pagar un 8% de ITP (61.600 € en nuestro caso práctico de 770k€).
   • La Solución: Constituir una SL de inversión (o hacerlo a través de la SL patrimonial) y acogerse a la Renuncia a la Exención de IVA. El ahorro es directo.

FAQs – Preguntas Frecuentes sobre Inversión en Naves Logísticas

Es tu turno de invertir en la economía real

Has visto las cifras. Has entendido el poder de un contrato Triple Neto. Has localizado los corredores geográficos donde la demanda de e-commerce supera a la oferta. La inversión logística no es una moda pasajera; es la infraestructura física de la economía digital.

Mientras el mercado residencial ofrece flujos de caja ajustados y una gestión intensiva, el sector inmologístico ofrece contratos a largo plazo con inquilinos solventes y rentabilidades netas que triplican la media.

El dinero «inteligente» ya no está solo en el ladrillo residencial de la Gran Vía. Está en las «cajas» de Getafe, Ribarroja y el Vallès. Es hora de diversificar tu patrimonio hacia el activo que realmente mueve el mundo. Revisa tus números, analiza las zonas prime que hemos cubierto y empieza a construir un portfolio a prueba de inflación.

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📝 Checklist Definitivo: Los 25 puntos técnicos, legales y fiscales a revisar ANTES de comprar una nave industrial

¡Advertencia! Saltarse uno solo de estos 25 puntos puede anular un contrato Triple Neto (NNN) o multiplicar los costes de reforma por diez. Utiliza esta lista de verificación profesional para asegurar tu inversión logística.

🛠️ I. Revisión Técnica y Operativa (El Activo)

⚖️ II. Revisión Legal y Contractual (La Seguridad)

💰 III. Revisión Financiera y Fiscal (La Rentabilidad)

Mini Tutorial: Cómo Encontrar y Financiar tu Primera Nave Logística (Sin Ser un Fondo de Inversión)

El mercado logístico se mueve rápido y la clave es actuar con la mentalidad de un fondo, pero con la agilidad de un inversor privado. Este proceso se resume en 4 fases críticas: Localización, Análisis del Valor Añadido, Financiación y Ejecución.

Fase 1: La Caza de la Oportunidad (Localización) 🎯

La nave perfecta no está en Idealista. Hay que buscar donde los grandes no quieren mirar: el mercado secundario y las naves con potencial de mejora (value-add).

1. Enfócate en la Segunda Corona: Olvídate del prime inaccesible (Coslada, Zona Franca). Céntrate en la segunda corona metropolitana donde las rentabilidades son más altas:
   • Madrid: Polígonos consolidados de la A-42 (Fuenlabrada, Getafe, Pinto) y la A-2 (Torrejón, Alcalá).
   • Barcelona: El Vallès Oriental/Occidental (Terrassa, Sabadell) y el eje Tarragona.
   • Valencia: Ribarroja, Cheste y el área de Sagunto.
2. Busca Naves Obsoletas (Clase B/C): El inversor privado gana comprando problemas que puede solucionar. Busca naves con estas características:
   • Baja altura: 7-9 metros.
   • Falta de muelles: Menos de un muelle por cada 1.000 m².
   • PCI antiguo/inexistente: El Sistema Anti-Incendios es el mayor coste, pero también el mayor valor añadido si lo actualizas.
3. Utiliza el Broker Correcto: Los grandes portales solo tienen el 50% del mercado. Contacta con brokers especializados en Industrial y Logística (ej. consultoras medianas locales o departamentos específicos de las grandes firmas). Ellos manejan el mercado off-market.

Fase 2: Análisis del Valor Añadido (Value-Add) 💡

Aquí aplicas el conocimiento del experto para justificar tu precio de compra y tu futura renta.

1. Presupuesta la Reforma de PCI: Es el punto más importante. Consigue un presupuesto cerrado para actualizar el sistema anti-incendios (instalación de rociadores ESFR y depósitos). Resta este coste del precio de compra.
2. Calcula la Renta Posible: No uses la renta actual, usa la renta que podrías obtener con la nave reformada (Clase A o B+). Investiga el precio/m² que pagan los operadores en las naves modernas adyacentes.
3. Simula el Contrato NNN: Asegúrate de que tu modelo de negocio funcione con un contrato Triple Neto. Tu rentabilidad neta debe ser superior al 6,5% para justificar el riesgo de la reforma. Usa la calculadora que has descargado para fijar tu target de compra.
4. Verifica la Licencia: Confirma con el Ayuntamiento que el suelo permite la actividad logística moderna y si se puede obtener la licencia de obra para la reforma necesaria.

Fase 3: Estrategia de Financiación (La Palanca) 🏦

Los bancos ven la inversión logística como más estable que la residencial, especialmente si hay un futuro inquilino solvente.

1. Financiación Estándar (30-50% LTV): Los bancos son conservadores. Para naves industriales, ofrecen un porcentaje de financiación (Loan To Value, LTV) de entre el 50% y el 70% del valor de tasación, pero lo habitual para el inversor particular en logística es el 50-60%. Necesitas tener un 40-50% de capital propio más los costes de adquisición.
2. El poder de la Pre-Lease (Pre-Alquiler): Si consigues un pre-contrato de alquiler con un inquilino solvente antes de finalizar la compra y reforma, el banco te verá con mejores ojos. El flujo de caja garantizado del NNN reduce el riesgo del préstamo.
3. Alternativas de Financiación:
   • Préstamo Promotor: Si la reforma es muy profunda (ej. demolición parcial), puedes optar por un Préstamo Promotor (más complejo).
   • Club Deal: Si el capital es el problema, agrupa a 2 o 3 inversores de confianza bajo una sociedad (SL) para alcanzar el 50% de capital necesario. Esta diversificación reduce el riesgo individual.

Fase 4: Ejecución y Alquiler (La Cosecha) 🤝

El éxito de la inversión se define en el cierre del trato y la firma del contrato.

1. La Oferta y Due Diligence: Presenta una oferta basada en tu análisis de value-add (descontando el coste de reforma y el riesgo). Condiciona la compra a una Due Diligence técnica y legal favorable (aplicando los 25 puntos de tu Checklist).
2. Encuentra el Inquilino Target: Tan pronto como cierres la compra, relanza la comercialización. Tu objetivo no es la pequeña empresa, sino: Operadores Logísticos 3PL, Empresas de E-commerce medianas o Grandes distribuidores regionales.
3. Firma el Triple Neto (NNN): Negocia un contrato de larga duración (mínimo 5 años de obligado cumplimiento) y asegúrate de que todas las obligaciones (IBI, seguro, mantenimiento) caen sobre el arrendatario. Esta es la diferencia entre un 3% y un 8% de rentabilidad neta.