Por Pablo Singuerlín-Ruiz 
Análisis de la creciente demanda de pisos pequeños y su potencial de rentabilidad
Introducción
El mercado inmobiliario urbano está viviendo una transformación profunda. Las grandes ciudades, saturadas de población y con precios de vivienda cada vez más altos, están impulsando un nuevo tipo de producto inmobiliario: los microapartamentos.
Estos espacios compactos —que en muchos casos no superan los 30 o 40 metros cuadrados— se están consolidando como una alternativa funcional, moderna y rentable, tanto para jóvenes profesionales que buscan independencia como para inversores que persiguen una alta rentabilidad por metro cuadrado.
Pero ¿por qué están ganando tanto terreno? ¿Son realmente una buena inversión o simplemente una moda pasajera? En este artículo analizaremos en profundidad qué son los microapartamentos, qué factores impulsan su demanda, sus ventajas, riesgos y el potencial de rentabilidad que ofrecen en 2025 y más allá.
🏠 1. Qué son exactamente los microapartamentos
Un microapartamento (también conocido como microflat o microhousing) es una vivienda de tamaño reducido, diseñada para aprovechar al máximo cada centímetro disponible.
En general, se considera microapartamento aquel que:
- Tiene entre 20 y 40 metros cuadrados útiles (algunos incluso menos de 25 m²).
- Integra en un mismo espacio zona de dormitorio, sala de estar y cocina, con un baño independiente.
- Se apoya en diseños multifuncionales, muebles modulares y soluciones inteligentes de almacenamiento.
El concepto no es nuevo: en ciudades como Tokio, Nueva York o Hong Kong los microespacios existen desde hace décadas. Lo novedoso es que hoy, en Europa y América Latina, están empezando a verse como una opción de inversión sólida y una respuesta práctica a la realidad urbana contemporánea.
🌆 2. Por qué los microapartamentos están en auge
Varios factores explican el boom actual de los microapartamentos, tanto desde el lado de la demanda (quién los busca) como desde la oferta (quién los construye o invierte).
2.1. Escasez de suelo y precios disparados
En las principales capitales —Madrid, Barcelona, Londres, París, Ciudad de México o Buenos Aires— el precio del suelo urbano se ha disparado. Construir viviendas grandes se ha vuelto inviable económicamente, tanto para promotores como para compradores.
Los microapartamentos surgen así como una solución de compromiso: viviendas más pequeñas, pero accesibles dentro del centro urbano, donde la demanda sigue siendo fuerte.
2.2. Cambios en el estilo de vida
Las nuevas generaciones valoran la ubicación y funcionalidad por encima del tamaño. Jóvenes profesionales, nómadas digitales o estudiantes internacionales priorizan vivir cerca del trabajo, ocio y transporte, aunque eso implique menos espacio.
Además, el auge del teletrabajo flexible y los modelos de convivencia moderna (coliving, coworking, etc.) han reducido la necesidad de grandes viviendas individuales.
2.3. Encarecimiento de la vivienda y dificultad de acceso
El acceso a la vivienda es cada vez más complicado. Según Eurostat y el INE, el precio medio por metro cuadrado en capitales como Madrid o Barcelona se ha duplicado en los últimos 10 años.
Los microapartamentos permiten entrar al mercado con menor inversión inicial, tanto para compradores como para arrendatarios, lo que los hace especialmente atractivos en entornos de altos precios.
2.4. Rentabilidad por metro cuadrado
Una de las claves del éxito de los microapartamentos es su altísima rentabilidad relativa.
Aunque el precio absoluto sea bajo, el alquiler por metro cuadrado suele ser hasta un 30% o 40% más alto que en pisos convencionales.
Por ejemplo:
- Un piso de 30 m² puede alquilarse por 900 € en Madrid (30 €/m²).
- Mientras que uno de 90 m², por 1.800 € (20 €/m²).
Esto significa que, proporcionalmente, el retorno sobre inversión (ROI) es más elevado.
2.5. Demanda de movilidad y flexibilidad
El mundo post-pandemia ha impulsado la movilidad laboral temporal y los contratos de corta duración. Los microapartamentos encajan perfectamente en este contexto, ofreciendo soluciones de vivienda práctica y rápida para quienes no buscan permanencia.
💼 3. Perfil de los compradores e inquilinos
Entender quién demanda microapartamentos es clave para valorar su potencial de rentabilidad.
3.1. Jóvenes profesionales y “singles” urbanos
Son el grupo más numeroso. Buscan autonomía y proximidad al trabajo sin asumir costes excesivos. Valoran el diseño moderno, la tecnología y la ubicación sobre el tamaño.
3.2. Inversores particulares
Cada vez más pequeños inversores los compran como activos de renta, sabiendo que se alquilan rápido y tienen bajo mantenimiento.
Además, su liquidez (precio de entrada más bajo) facilita diversificar la cartera inmobiliaria.
3.3. Estudiantes internacionales y expatriados
Las universidades globalizadas y el turismo laboral generan una demanda constante de alquiler temporal, especialmente en zonas céntricas o bien conectadas.
3.4. Mayores que buscan reducir espacio
Un segmento menos visible pero creciente: personas mayores que deciden mudarse a espacios más pequeños y fáciles de mantener, pero en zonas urbanas con todos los servicios.
📊 4. Ventajas de invertir en microapartamentos
Invertir en microapartamentos puede resultar muy rentable si se elige la ubicación y el modelo adecuados. A continuación, las principales ventajas:
4.1. Inversión inicial reducida
El coste de adquisición es mucho menor que el de un piso tradicional, lo que facilita la entrada al mercado inmobiliario y reduce la necesidad de financiación.
Un microapartamento de 35 m² puede costar entre 120.000 y 180.000 € en zonas céntricas de grandes ciudades, frente a los 350.000 o más de un piso convencional.
4.2. Alta demanda de alquiler
Gracias a su precio más bajo y ubicación estratégica, la ocupación suele ser muy alta y estable. En zonas universitarias o financieras, se alquilan en cuestión de días.
4.3. Rentabilidad superior
Como vimos antes, el alquiler por metro cuadrado es más alto, lo que se traduce en mayor rentabilidad bruta anual.
En España, mientras la rentabilidad media del alquiler ronda el 4–5%, los microapartamentos bien ubicados pueden alcanzar entre el 6% y el 8%.
4.4. Mantenimiento y gastos reducidos
Al ser más pequeños, requieren menos inversión en mobiliario, limpieza y mantenimiento. Además, los costes de comunidad o suministros también son más bajos.
4.5. Liquidez y facilidad de reventa
Por su precio asequible, se venden con mayor rapidez que propiedades grandes, tanto a particulares como a otros inversores. En mercados dinámicos, la rotación es alta.
⚠️ 5. Riesgos y desventajas de los microapartamentos
Como toda inversión, los microapartamentos también presentan riesgos y limitaciones que es fundamental considerar.
5.1. Espacio limitado y menor comodidad
El principal inconveniente es el tamaño reducido, que puede resultar poco atractivo para familias o parejas. Esto limita el público objetivo y hace que dependas más de inquilinos temporales.
5.2. Regulaciones urbanísticas restrictivas
En algunas ciudades existen límites mínimos de superficie habitable (por ejemplo, 40 m² en ciertos municipios de España).
Esto puede dificultar la obtención de licencias o impedir el alquiler legal de unidades demasiado pequeñas.
💡 Consejo: antes de comprar, consulta el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de la ciudad o municipio.
5.3. Saturación del mercado
El auge de este formato ha generado un exceso de oferta en algunas zonas, lo que puede reducir los precios de alquiler si la demanda no crece al mismo ritmo.
5.4. Revalorización limitada
Aunque la rentabilidad por alquiler es alta, la plusvalía a largo plazo (incremento del valor del inmueble) puede ser menor que en viviendas grandes, ya que los microapartamentos dependen fuertemente de la moda y la demanda urbana.
5.5. Dificultades de financiación
No todos los bancos ofrecen hipotecas para microapartamentos, especialmente si no cumplen los mínimos de superficie o habitabilidad exigidos.
En algunos casos, la entidad puede exigir mayor entrada o aplicar un tipo de interés más alto.
🧱 6. Ejemplos reales de microapartamentos exitosos
Veamos algunos ejemplos de mercados donde los microapartamentos se han consolidado con éxito:
6.1. Tokio (Japón): pioneros del microespacio
En Tokio, donde el metro cuadrado supera los 12.000 €, los microapartamentos de 10 a 25 m² son comunes.
La clave de su éxito está en el diseño eficiente y la tecnología doméstica, con muebles plegables, paredes móviles y almacenamiento oculto.
6.2. Nueva York: el modelo “micro-living”
El proyecto Carmel Place, en Manhattan, fue el primero en introducir legalmente microapartamentos de entre 24 y 33 m², equipados con mobiliario inteligente y servicios compartidos (gimnasio, lavandería, zonas comunes).
Se alquilaron en menos de un mes, demostrando la fuerte demanda de este formato.
6.3. Barcelona y Madrid: tendencia emergente
En España, los microapartamentos están ganando presencia en zonas céntricas y turísticas.
Promotores están reconvirtiendo antiguos edificios de oficinas o locales comerciales en viviendas compactas, orientadas a alquiler temporal o turístico.
En barrios como Chamberí, Gràcia o el Eixample, el precio por metro cuadrado supera los 7.000 €, lo que impulsa este tipo de producto.
💰 7. Potencial de rentabilidad: cifras y proyecciones
Los datos más recientes muestran que los microapartamentos mantienen una rentabilidad superior a la media del mercado inmobiliario.
7.1. Rentabilidad por alquiler
- En Madrid o Barcelona: 6–8% bruto anual.
- En Lisboa o Milán: 5–7%.
- En Ciudad de México o Buenos Aires: 7–9% (por la alta demanda de alquiler temporal).
Esto los convierte en uno de los segmentos más rentables del mercado residencial urbano.
7.2. Coste de mantenimiento anual
Entre 500 y 1.000 € anuales, muy inferior al de una vivienda grande, lo que mejora el cash flow neto (flujo de caja).
Además, los contratos de alquiler suelen ser de corta duración, lo que permite ajustar precios al alza con mayor frecuencia según el mercado.
7.3. Revalorización y estabilidad
Aunque la plusvalía suele ser moderada, los microapartamentos en zonas premium —centros financieros o universitarios— mantienen su valor incluso en ciclos bajistas, debido a la demanda estructural.
🔎 8. Claves para invertir con éxito en microapartamentos
Si estás pensando en invertir en este tipo de propiedades, sigue estas estrategias prácticas:
8.1. Prioriza la ubicación sobre el tamaño
Una regla de oro en bienes raíces: la ubicación lo es todo.
Un microapartamento en el centro de la ciudad se alquilará mucho más rápido que uno grande en la periferia.
Busca zonas con:
- Alta demanda de alquiler (centros urbanos, áreas universitarias o tecnológicas).
- Buena conectividad y transporte público.
- Servicios cercanos: supermercados, gimnasios, parques, hospitales.
8.2. Evalúa la normativa local
Antes de comprar, asegúrate de que el inmueble cumple los requisitos mínimos de habitabilidad y puede alquilarse legalmente.
Si planeas destinarlo a alquiler turístico, verifica las licencias necesarias.
8.3. Apuesta por el diseño funcional
El diseño interior marca la diferencia.
Opta por muebles plegables, camas abatibles, colores claros y buena iluminación. Un espacio pequeño puede parecer mucho más grande si se aprovecha bien.
8.4. Calcula la rentabilidad neta, no solo la bruta
Resta todos los gastos (mantenimiento, comunidad, impuestos, seguros) para obtener la rentabilidad real.
Ejemplo práctico:
- Alquiler mensual: 1.000 €
- Gastos anuales: 2.000 €
- Inversión total: 150.000 €
→ Rentabilidad neta ≈ 6,6% anual
8.5. Diversifica y piensa a largo plazo
No pongas todo tu capital en un solo microapartamento.
Combina varios activos pequeños en distintas zonas para reducir riesgos y aprovechar la rotación del mercado.
🔮 9. El futuro de los microapartamentos: tendencias para 2025–2030
Todo apunta a que los microapartamentos seguirán creciendo en popularidad durante los próximos años, impulsados por los cambios socioeconómicos globales.
9.1. Mayor profesionalización del sector
Promotores especializados están creando complejos de microapartamentos con servicios compartidos (lavandería, coworking, terrazas comunes). Esto aumenta su atractivo y rentabilidad.
9.2. Digitalización y gestión remota
La tecnología permite gestionar alquileres a distancia, automatizar reservas y mantenimiento, y maximizar la eficiencia operativa del inversor.
9.3. Integración con el coliving
Los proyectos híbridos entre microapartamentos y coliving están en auge. Combinan privacidad (unidad individual) con comunidad (zonas comunes), respondiendo a la demanda de sociabilidad y flexibilidad urbana.
9.4. Sostenibilidad y eficiencia energética
Las nuevas construcciones apuestan por materiales sostenibles, paneles solares, ahorro de agua y sistemas domóticos.
Esto no solo reduce costes, sino que aumenta el valor de reventa.
🧭 10. Conclusión: ¿moda pasajera o inversión inteligente?
Los microapartamentos representan una respuesta real y funcional a los desafíos urbanos contemporáneos: falta de espacio, altos precios, movilidad laboral y nuevas formas de vida.
Si bien no son la solución universal para todos los perfiles, su rentabilidad y demanda sostenida los convierten en una oportunidad atractiva para inversores inteligentes.
La clave está en elegir con criterio: ubicación estratégica, diseño eficiente, cumplimiento normativo y una gestión profesional.
Con esas condiciones, los microapartamentos no solo son una moda, sino una tendencia inmobiliaria sólida y rentable que continuará creciendo en la próxima década.