Guía para comprar una segunda residencia: costa, montaña o ciudad

Comprar una segunda residencia es uno de los sueños más comunes entre los propietarios que ya tienen su vivienda principal. Ya sea como refugio de descanso, inversión o plan de jubilación, adquirir una segunda propiedad implica una decisión estratégica que va más allá del simple deseo. En esta guía exploraremos las ventajas, costes y oportunidades de comprar una segunda vivienda en la costa, la montaña o la ciudad, analizando qué opción conviene más según el estilo de vida y los objetivos financieros de cada comprador.

1. ¿Por qué comprar una segunda residencia?

En los últimos años, el interés por las segundas residencias ha crecido en España y en gran parte de Europa. Tras la pandemia, muchas familias buscan espacios alternativos donde desconectar del ritmo urbano o trabajar a distancia en entornos más agradables. Pero también hay un fuerte componente financiero: la vivienda sigue siendo uno de los activos más estables y rentables a largo plazo.

Los motivos más comunes para adquirir una segunda residencia son:

• Uso vacacional: un lugar para disfrutar con familia o amigos sin depender de hoteles.
• Inversión patrimonial: generar ingresos a través del alquiler turístico o de temporada.
• Preparación para el retiro: muchas personas compran una casa de campo o de playa pensando en jubilarse allí.
• Diversificación del patrimonio: tener propiedades en diferentes zonas o tipos de mercado reduce el riesgo.

Según datos del Consejo General del Notariado, uno de cada cinco compradores de vivienda en España lo hace para uso no habitual, y un porcentaje creciente corresponde a extranjeros o inversores nacionales que buscan rentas estables o revalorización del activo.

2. Qué tener en cuenta antes de comprar

Antes de decidir si conviene una segunda residencia en la costa, montaña o ciudad, conviene revisar una serie de factores clave que determinarán el éxito de la compra.

a. Objetivo de la compra

Define con claridad qué buscas:

• ¿Un espacio personal de descanso o una inversión rentable?
• ¿Planeas alquilarla parte del año?
• ¿Te interesa revenderla en unos años o mantenerla como patrimonio familiar?

Tu objetivo determinará la ubicación, tamaño, tipo de propiedad y presupuesto.

b. Costes asociados

El precio de compra no es el único gasto. Considera:

• Impuestos: ITP o IVA, según si la vivienda es nueva o usada.
• Gastos de mantenimiento: comunidad, suministros, seguros y reparaciones.
• Desplazamientos: combustible o transporte si está lejos de tu vivienda habitual.
• Fiscalidad del alquiler: si obtienes rentas, tributan en el IRPF o el Impuesto de No Residentes.

c. Rentabilidad potencial

No todas las zonas ofrecen el mismo retorno. Por ejemplo:

• En zonas costeras, la demanda turística eleva los precios y la ocupación estacional.
• En ciudades, la rentabilidad por alquiler a largo plazo suele ser más constante.
• En entornos rurales o de montaña, el valor puede ser más estable, pero la liquidez menor.

d. Accesibilidad y servicios

Una segunda vivienda debe ser fácil de acceder. Si requiere 5 horas de viaje o no hay hospitales cercanos, puede perder atractivo con el tiempo. Busca siempre infraestructura, conectividad y servicios básicos.

3. Comprar una segunda residencia en la costa 🏖️

Ventajas

La costa es la opción más popular. España cuenta con más de 8.000 km de litoral y un mercado sólido tanto para nacionales como extranjeros.

1. Alta demanda turística: zonas como la Costa del Sol, Costa Blanca o las Islas Baleares tienen demanda constante, ideal para alquiler vacacional.
2. Potencial de revalorización: los municipios costeros consolidados mantienen su valor incluso en épocas de ajuste.
3. Estilo de vida relajado: sol, mar y actividades al aire libre atraen a compradores de toda Europa.
4. Ingresos por alquiler estacional: el turismo internacional garantiza ocupación entre mayo y septiembre, y en algunas zonas todo el año.

Desventajas

1. Altos precios en zonas prime: Marbella, Ibiza o Sitges presentan precios muy elevados.
2. Estacionalidad: en invierno, algunas zonas quedan semivacías.
3. Mantenimiento costoso: la humedad y la sal afectan a los materiales.
4. Competencia elevada: el alquiler vacacional está regulado en muchas comunidades, limitando la rentabilidad.

Costes promedio (2025)

Según Idealista, los precios en las principales zonas costeras son:

• Costa del Sol (Málaga, Marbella): entre 3.500 y 6.000 €/m².
• Costa Blanca (Alicante): 2.200 a 3.500 €/m².
• Canarias: 2.800 €/m² promedio.
• Baleares: 4.000 €/m², con picos de hasta 8.000 en zonas premium.

Perfil del comprador ideal

• Buscas renta turística y estilo de vida mediterráneo.
• Puedes asumir periodos vacíos o regulaciones del alquiler.
• Te interesa una plusvalía futura más que la rentabilidad inmediata.

Consejos clave

• Verifica la licencia de alquiler turístico antes de comprar.
• Evalúa el impacto del cambio climático y la subida del nivel del mar.
• Calcula el coste real del mantenimiento anual (puede ser un 1-2% del valor de compra).

4. Comprar una segunda residencia en la montaña ⛰️

Ventajas

Las propiedades en zonas rurales o de montaña han ganado popularidad tras la pandemia. La búsqueda de tranquilidad, contacto con la naturaleza y teletrabajo ha impulsado estas compras.

1. Precios más asequibles: el coste por metro cuadrado puede ser un 30-50% menor que en la costa.
2. Entorno saludable y tranquilo: ideal para desconectar o pasar largas temporadas.
3. Oportunidad de inversión en auge: el turismo rural crece cada año, con más de 20 millones de pernoctaciones anuales en España.
4. Posible revalorización en zonas con desarrollo turístico o acceso a pistas de esquí.

Desventajas

1. Menor liquidez: vender una propiedad en zonas rurales puede llevar más tiempo.
2. Accesibilidad limitada: carreteras, hospitales y servicios pueden estar lejos.
3. Costes de climatización: en invierno, la calefacción puede disparar el gasto.
4. Dependencia del turismo local: en zonas poco conocidas, el alquiler turístico es más incierto.

Costes promedio (2025)

• Pirineo catalán o aragonés: 2.000-2.800 €/m² cerca de estaciones de esquí.
• Sierra de Madrid o Gredos: 1.800-2.500 €/m².
• Zonas rurales interiores (Castilla, Galicia, Asturias): desde 1.000 €/m² o menos.

Perfil del comprador ideal

• Valoras la tranquilidad y el contacto con la naturaleza.
• No necesitas grandes servicios urbanos cerca.
• Quieres una segunda residencia de uso personal o de turismo rural.

Consejos clave

• Revisa el acceso y el mantenimiento en invierno.
• Comprueba que la vivienda tenga aislamiento térmico adecuado.
• Si planeas alquilar, analiza la demanda turística y la normativa local.

5. Comprar una segunda residencia en la ciudad 🏙️

Ventajas

Aunque muchos asocian la segunda vivienda al descanso, comprar en una ciudad puede ser una decisión puramente estratégica.

1. Alta rentabilidad por alquiler estable: las grandes urbes tienen demanda constante de inquilinos.
2. Liquidez alta: vender una propiedad en Madrid, Barcelona o Valencia es más fácil que en zonas rurales.
3. Diversificación urbana: puedes invertir en barrios emergentes o zonas universitarias.
4. Infraestructura completa y servicios disponibles todo el año.

Desventajas

1. Precios altos: la entrada al mercado urbano exige más capital.
2. Impuestos y gastos mayores: el IBI y la comunidad suelen ser más elevados.
3. Menor componente emocional: la vivienda se percibe más como inversión que como refugio.
4. Competencia intensa en alquiler: especialmente en ciudades con límites a la renta.

Costes promedio (2025)

• Madrid: 4.500 €/m² promedio, hasta 7.000 en zonas prime (Salamanca, Chamberí).
• Barcelona: 4.000 €/m² promedio, 6.000 en Eixample o Sarrià.
• Valencia: 2.800 €/m².
• Sevilla o Málaga: 2.500-3.000 €/m².

Perfil del comprador ideal

• Buscas una inversión con rentabilidad estable.
• Te interesa la revalorización del activo en el medio plazo.
• Valoras la facilidad para alquilar o vender.

Consejos clave

• Analiza la rentabilidad neta (tras impuestos y gastos).
• Evalúa barrios en transformación: zonas próximas a centros tecnológicos, universidades o grandes proyectos urbanos.
• Evita sobrepagar por localizaciones de moda con retornos inciertos.

6. Comparativa general: costa, montaña o ciudad

7. Costes ocultos y consideraciones fiscales

Una segunda residencia implica obligaciones fiscales y gastos que deben calcularse con precisión.

Impuestos iniciales

• ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): entre 6% y 10% del precio en viviendas usadas.
• IVA (10%) y AJD (0,5%-1,5%) si es vivienda nueva.
• Notaría, registro y gestoría: 1%-2% adicionales.

Impuestos anuales

• IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles).
• Tasa de basuras y comunidad.
• IRPF por imputación de renta: si la vivienda no se alquila, Hacienda considera una “renta teórica” anual.

Si se alquila

• Los ingresos tributan en el IRPF (residentes) o en el Impuesto de No Residentes (24% para ciudadanos extracomunitarios, 19% para europeos).
• Se pueden deducir gastos como comunidad, reparaciones, IBI o seguros.

Financiación

Los bancos ofrecen hipotecas para segundas residencias, pero:

• Requieren mayor entrada (mínimo 30%).
• Tipos de interés ligeramente más altos.
• Exigen ingresos estables y solvencia demostrada.

8. Estrategias de inversión y aprovechamiento

1. Uso mixto: disfrutar la propiedad parte del año y alquilarla el resto.
2. Revalorización a largo plazo: comprar en zonas en desarrollo o con proyectos de infraestructura cercanos.
3. Compra conjunta: compartir el inmueble entre familiares o amigos.
4. Optimización fiscal: valorar estructuras legales o sociedades patrimoniales si se poseen varias propiedades.

También existen modelos más modernos, como la multipropiedad fraccional o las plataformas de inversión colectiva en segundas residencias vacacionales, que permiten diversificar con menor capital.

9. Cómo evitar errores comunes

• Analiza el mercado local: compara precios reales, no solo ofertas online.
• Visita la propiedad varias veces y en distintas épocas del año.
• Verifica la documentación: escritura, cargas, cédula de habitabilidad, eficiencia energética.
• Calcula los gastos totales: impuestos, seguros, mantenimiento y desplazamientos.
• Consulta a un asesor fiscal y legal: especialmente si planeas alquilar o eres extranjero.

10. Conclusión: elegir con cabeza y corazón

Comprar una segunda residencia puede ser tanto una decisión emocional como estratégica. La clave está en alinear las expectativas con la realidad del mercado y con tus objetivos financieros.

• Si buscas placer y estilo de vida, la costa es irresistible, pero prepárate para una inversión mayor.
• Si prefieres naturaleza y tranquilidad, la montaña ofrece precios accesibles y calidad de vida.
• Si priorizas rentabilidad y liquidez, la ciudad sigue siendo la apuesta más sólida.

En 2025, con un mercado inmobiliario más maduro y digitalizado, las oportunidades siguen existiendo, pero exigen información, estrategia y visión a largo plazo.
El verdadero éxito no está solo en comprar una propiedad, sino en convertirla en una experiencia o en un activo que trabaje a tu favor.