Inversión en pisos turísticos: lo que debes saber antes de lanzarte

La inversión en pisos turísticos se ha convertido en una de las estrategias más populares de los últimos años dentro del mercado inmobiliario europeo. Promete altas rentabilidades, flexibilidad de uso y la posibilidad de diversificar ingresos mediante el alquiler vacacional. Sin embargo, detrás de su atractivo se esconden regulaciones estrictas, impuestos complejos y riesgos crecientes que todo inversor debe conocer antes de dar el paso.

Si estás pensando en comprar una vivienda para alquilarla por días o semanas a turistas, este artículo te servirá como una guía completa para entender cómo funciona el negocio, qué requisitos legales debes cumplir, cuánto puedes ganar realmente y qué factores podrían hacer que tu inversión deje de ser rentable.

1. Qué es exactamente un piso turístico y cómo funciona el modelo

Un piso turístico —también llamado vivienda de uso turístico, VUT o short-term rental— es un inmueble destinado al alojamiento temporal de viajeros, generalmente por periodos inferiores a 31 días, gestionado de forma profesional o particular a través de plataformas como Airbnb, Booking o Vrbo.

El modelo es simple en apariencia:

1. Compras una vivienda en una zona con alta demanda turística.
2. Obtienes la licencia correspondiente.
3. Publicas el alojamiento en portales especializados.
4. Gestionas reservas, limpiezas y mantenimiento.

A cambio, recibes ingresos mucho mayores que con un alquiler tradicional, aunque con más gestión y volatilidad.

Mientras que un piso alquilado de forma habitual puede generar una rentabilidad bruta anual del 4 %–6 %, uno turístico puede alcanzar el 8 %–12 % o incluso más en destinos de alta ocupación.
Pero esos números dependen de tres variables clave: ubicación, regulación y gestión profesional.

2. El boom del alquiler vacacional en Europa

Durante la última década, el auge de plataformas digitales y el turismo internacional transformó el panorama inmobiliario de muchas capitales europeas. Ciudades como Barcelona, Lisboa, París, Roma o Ámsterdam experimentaron un crecimiento explosivo de pisos turísticos.

En España, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), en 2024 había más de 340.000 viviendas de uso turístico registradas, un 16 % más que el año anterior. En Portugal, Lisboa y Oporto concentran el 60 % del total de alojamientos de corta duración.

El fenómeno trajo beneficios —mayor dinamismo económico, rehabilitación de zonas céntricas, nuevas oportunidades laborales—, pero también problemas de saturación turística y escasez de vivienda residencial, lo que llevó a una ola de regulaciones restrictivas.

En 2025, el panorama europeo del alquiler vacacional se caracteriza por una palabra: control.

3. Regulaciones y licencias: el gran obstáculo del inversor

El primer paso antes de invertir es entender que cada ciudad y región europea tiene sus propias normas, y en muchas, obtener una licencia turística es casi imposible o extremadamente limitada.

– España

Las viviendas turísticas están reguladas por cada comunidad autónoma.

• Barcelona: el Ayuntamiento no concede nuevas licencias desde 2015. Las existentes son transmisibles solo bajo condiciones estrictas.
• Madrid: exige licencia urbanística y cumplimiento de requisitos técnicos (entrada independiente, ventilación, seguridad). Además, el piso no puede superar un determinado porcentaje en cada edificio.
• Andalucía, Valencia o Canarias: requieren inscripción en el registro autonómico y condiciones específicas sobre superficie, equipamiento y atención al cliente.

Sin licencia, el alquiler turístico es ilegal y puede acarrear multas de hasta 60.000 €.

– Portugal

Lisboa y Oporto han limitado fuertemente las Alojamentos Locais. Se prohíben nuevas licencias en zonas tensionadas, aunque se permiten en áreas periféricas o si el inmueble forma parte de un edificio entero.

– Francia

París permite alquilar una vivienda principal un máximo de 120 días al año sin licencia especial. Si es una segunda vivienda, se requiere cambio de uso urbanístico, proceso complejo y costoso.

– Italia

Ciudades como Florencia o Venecia también han impuesto restricciones, mientras que en Roma sigue siendo más flexible, pero con registro obligatorio y tasa turística.

– Alemania

Berlín llegó a prohibir completamente el alquiler turístico sin autorización; hoy lo permite de forma limitada y con registro.

– Reino Unido

Londres autoriza el alquiler hasta 90 días al año sin licencia, más allá de eso requiere permiso municipal.

👉 Conclusión: antes de comprar, investiga si puedes obtener o mantener la licencia turística. Muchos inversores cometen el error de comprar propiedades sin confirmar este punto y luego descubren que no pueden alquilar legalmente.

4. Cómo obtener una licencia turística paso a paso (ejemplo en España)

1. Comprobar compatibilidad urbanística: solicita un certificado al ayuntamiento que confirme que el uso turístico está permitido en la zona.
2. Adaptar la vivienda: debe cumplir con requisitos de superficie mínima, ventilación, mobiliario, extintores, seguro de responsabilidad civil, etc.
3. Registrar la vivienda: ante el registro autonómico correspondiente (por ejemplo, en la Comunidad Valenciana o Andalucía).
4. Comunicar la actividad: al ayuntamiento y a la policía local (obligación de registrar viajeros en el sistema policial).
5. Exhibir número de licencia: en la entrada y en todos los anuncios online.

El proceso varía según el municipio, y los plazos pueden ir de 2 semanas a 6 meses. En grandes ciudades, es habitual recurrir a gestores o abogados especializados en licencias turísticas.

5. Rentabilidad real: ¿cuánto se puede ganar?

La rentabilidad de un piso turístico depende de ocupación, tarifa media diaria (ADR) y costes de gestión.

Veamos un ejemplo realista:

• Piso en el centro de Málaga (zona con alta demanda).
• Precio de compra: 250.000 €.
• Ingresos medios mensuales (9 meses activos): 2.500 €.
• Gastos (limpieza, mantenimiento, suministros, gestión, impuestos): 800 €.

Beneficio neto mensual: 1.700 €.
Rentabilidad neta anual: ≈ 8,1 %.

Ahora compáralo con un alquiler tradicional: 1.000 € mensuales → rentabilidad neta ≈ 4,3 %.
La diferencia parece abismal, pero hay que considerar factores ocultos:

• Temporadas bajas (noviembre a febrero).
• Cambios en normativas.
• Costes imprevistos (averías, reformas, rotación de huéspedes).

Por eso, los expertos recomiendan proyectar ingresos con una ocupación media del 60–70 % y siempre tener un fondo de contingencia.

6. Fiscalidad: impuestos que debes tener en cuenta

Uno de los aspectos más complejos (y olvidados) del negocio turístico son los impuestos. A diferencia del alquiler residencial, el vacacional se considera actividad económica si se ofrecen servicios complementarios (limpieza, recepción, etc.).

En España:

• IRPF o Impuesto de Sociedades: los ingresos deben declararse como rendimientos de capital inmobiliario o actividad económica.
• IVA: si no se prestan servicios hoteleros, el alquiler está exento; si los hay, se aplica un IVA del 10 %.
• Impuesto sobre Estancias Turísticas: en comunidades como Cataluña o Baleares.
• IBI, basura, tasas municipales y retenciones si contratas personal.

Los no residentes deben declarar los ingresos en España y en su país de origen, aplicando convenios para evitar la doble imposición.

En otros países europeos, los principios son similares:

• En Francia, el régimen micro-BIC permite deducir un 50 % de gastos sin justificación.
• En Portugal, las rentas de alojamientos locales tributan al 25 %–28 %.
• En Italia, se aplica una retención del 21 % con el régimen cedolare secca.

💡 Consejo: contar con un asesor fiscal especializado en inversiones inmobiliarias internacionales es fundamental para no pagar más de lo necesario.

7. Financiación y valoración bancaria

Los bancos son cada vez más prudentes con este tipo de activos.

• Hipotecas específicas para alquiler vacacional suelen exigir una entrada mínima del 30–40 %.
• Algunas entidades no aceptan rentas turísticas como ingresos estables, por lo que el préstamo se concede con base en tus ingresos personales.
• En la tasación, los bancos valoran la vivienda como residencial, no como negocio turístico, lo que reduce la capacidad de apalancamiento.

Sin embargo, hay entidades y brokers especializados en inversión por rentabilidad, especialmente en Portugal o Alemania, que sí analizan el yield anual.

8. Los gastos que muchos inversores subestiman

El modelo turístico puede ser rentable, pero también caro de operar.
Estos son los gastos más comunes que reducen la rentabilidad real:

Resultado: una rentabilidad bruta del 10 % puede quedarse en un 5–6 % neto, similar a un alquiler tradicional pero con más trabajo.

9. Riesgos actuales del modelo turístico

1. Cambios regulatorios: el mayor riesgo. Un decreto puede invalidar tu licencia o limitar los días de alquiler.
2. Competencia creciente: el auge de viviendas turísticas ha saturado el mercado en muchas ciudades.
3. Estacionalidad: ingresos concentrados en primavera y verano.
4. Recesión económica o sanitaria: el turismo es el primer sector que se resiente.
5. Mala gestión o reseñas negativas: un par de experiencias malas pueden hundir la ocupación.
6. Costes de mantenimiento elevados: especialmente en zonas costeras o edificios antiguos.
7. Conflictos vecinales: ruidos, molestias o presión comunitaria.

Invertir en pisos turísticos no es un negocio pasivo, sino una actividad empresarial que requiere estrategia, tiempo y resiliencia.

10. Cómo analizar la rentabilidad antes de invertir

Antes de comprar, realiza un estudio de viabilidad exhaustivo:

1. Analiza la demanda local: usa herramientas como AirDNA, Transparent o AllTheRooms para conocer ocupación media, tarifa diaria y estacionalidad.
2. Calcula la rentabilidad neta esperada: Rentabilidad neta=Ingresos anuales – gastos totalesPrecio de compra×100\text{Rentabilidad neta} = \frac{\text{Ingresos anuales – gastos totales}}{\text{Precio de compra}} \times 100Rentabilidad neta=Precio de compraIngresos anuales – gastos totales​×100
3. Evalúa el punto de equilibrio: cuántas noches debes alquilar al mes para cubrir todos los costes.
4. Estudia la competencia directa: número de pisos similares, valoraciones y precios por noche.
5. Simula escenarios negativos: ¿qué pasa si la ocupación baja al 50 % o si suben los impuestos?

Solo si la inversión sigue siendo positiva bajo condiciones conservadoras, vale la pena seguir adelante.

11. Gestión: clave para la sostenibilidad

La diferencia entre un piso turístico rentable y uno ruinoso suele estar en la gestión.

Opciones:

• Autogestión: más ingresos, pero requiere tiempo, disponibilidad y conocimientos.
• Gestión profesional: empresas que se encargan de todo (check-in, limpieza, precios dinámicos, atención al huésped). Cobran entre el 15 % y el 25 % del ingreso, pero maximizan la ocupación y reducen problemas.

Además, usar tecnología y automatización (cerraduras inteligentes, precios dinámicos con IA, software de gestión de reservas) se ha vuelto imprescindible para competir en 2025.

12. Ciudades europeas con oportunidades reales (2025)

Aunque las grandes capitales están saturadas, surgen nuevos destinos con regulación más flexible y demanda creciente:

El patrón común: ciudades medianas, con precios aún razonables, buen clima y conectividad aérea.

13. Estrategias para invertir con menos riesgo

1. Compra donde puedas alquilar a largo o corto plazo según convenga.
2. Diversifica países y mercados: no dependas de una sola legislación.
3. Opta por edificios completos o zonas turísticas planificadas: menos conflicto vecinal.
4. Evalúa modelos híbridos: alquiler turístico en temporada alta y alquiler por meses en baja.
5. Invierte en sostenibilidad y confort: certificaciones energéticas y domótica mejoran la valoración.
6. Asegura la propiedad adecuadamente: pólizas específicas para alquiler vacacional.

14. Futuro del sector: profesionalización y regulación

El negocio de pisos turísticos está en plena fase de madurez.
Las tendencias clave para 2025 y próximos años:

• Mayor regulación y fiscalización: los ayuntamientos europeos tenderán a limitar el número de licencias activas.
• Consolidación del mercado: los pequeños propietarios cederán espacio a empresas profesionales.
• Turismo sostenible: prioridad para alojamientos certificados y eficientes.
• Alquiler flexible: crecimiento de estancias medias (1–6 meses) para teletrabajadores y nómadas digitales.
• Uso de IA y Big Data: optimización de precios y marketing automático.

En resumen, ser un anfitrión profesional y transparente será la única forma de competir en un mercado cada vez más exigente.

15. Conclusión: ¿sigue siendo buena idea invertir en pisos turísticos?

Sí, pero no para todos.

La inversión en alquiler vacacional sigue ofreciendo rentabilidades superiores al mercado residencial, pero requiere conocimiento, gestión activa y resiliencia ante cambios legales.
Ya no basta con comprar y subir el piso a Airbnb: hoy se necesita estrategia, análisis de datos y cumplimiento normativo al milímetro.

El inversor inteligente del 2025:

• No busca solo ingresos altos, sino estabilidad y escalabilidad.
• Evalúa cada ciudad según su regulación, ocupación y fiscalidad.
• Tiene planes alternativos (alquiler tradicional o medio plazo).
• Y entiende que, aunque el turismo puede detenerse temporalmente, el valor de una buena ubicación perdura.

Si haces los deberes —investigar, calcular y asesorarte—, los pisos turísticos pueden seguir siendo una excelente vía de rentabilidad inmobiliaria y diversificación patrimonial.