Checklist antes de firmar una compraventa: evita sorpresas legales

Comprar una vivienda es uno de los pasos más importantes en la vida de cualquier persona. Se trata de un proceso emocionante, pero también complejo, que implica trámites legales, financieros y administrativos. Y aunque muchas veces el comprador se concentra en el precio y la hipoteca, lo cierto es que la firma del contrato de compraventa es el momento clave: el instante en el que te comprometes legal y económicamente.

Para evitar errores costosos o problemas a futuro, lo ideal es llegar preparado. En esta guía te presento un checklist completo antes de firmar una compraventa, con los documentos, cláusulas y puntos clave que debes revisar.

1. Verificar la identidad y legitimidad del vendedor

Antes de nada, asegúrate de que quien te vende la propiedad tiene la capacidad legal para hacerlo.

• DNI o NIE vigente del vendedor.
• Título de propiedad: revisa la escritura que demuestra que es el titular real.
• En caso de herencias, divorcios o sociedades, confirma que todos los copropietarios están de acuerdo en la venta.

Un error frecuente es tratar solo con una persona que no tiene todos los derechos sobre la vivienda. Esto puede paralizar la operación o derivar en disputas legales.

2. Nota simple del Registro de la Propiedad

Es uno de los documentos más importantes. La nota simple te da información actualizada sobre:

• Quién es el propietario legal.
• Si la vivienda tiene cargas (hipotecas pendientes, embargos, servidumbres).
• El estado registral del inmueble.

Si aparece una carga y no se cancela antes de la compraventa, tú podrías ser responsable de ella.

3. Comprobar la situación urbanística

No basta con que la vivienda exista: también debe estar dentro de la legalidad urbanística. Verifica:

• Que la construcción esté inscrita y coincida con la realidad física.
• Que no se trate de una obra ilegal o pendiente de regularización.
• Si hay algún plan urbanístico que afecte a la zona (expropiaciones, recalificaciones).

Un arquitecto o abogado especializado puede ayudarte a confirmar estos aspectos.

4. Certificado de eficiencia energética

Desde hace años es obligatorio que el vendedor entregue este certificado. Informa sobre el consumo energético de la vivienda y su impacto económico. Una mala calificación puede implicar gastos futuros elevados en calefacción, electricidad o reformas.

5. Recibos de impuestos y gastos al día

Antes de firmar, exige comprobantes de que el vendedor está al corriente de pagos:

• IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles).
• Tasazo de basura, agua o alcantarillado (según el municipio).
• Gastos de comunidad: solicita el certificado de estar al día emitido por el administrador de fincas.

Si no lo haces, como comprador podrías heredar deudas pendientes.

6. Estado de cargas hipotecarias

Si el inmueble tiene una hipoteca vigente, hay que acordar cómo se gestionará:

• Cancelación previa por parte del vendedor.
• Subrogación en la hipoteca existente (si te interesa y el banco lo permite).

En cualquier caso, asegúrate de que la situación quede reflejada por escrito en la escritura notarial.

7. Inspección técnica de la vivienda

No firmes sin comprobar el estado real del inmueble. Algunos aspectos a revisar:

• Instalaciones eléctricas y de fontanería.
• Humedades, grietas o problemas estructurales.
• Estado de ventanas, aislamiento y calderas.

Un técnico puede emitir un informe que luego te sirva para negociar el precio o exigir reparaciones previas.

8. Documentación de la vivienda

Debes solicitar copias de:

• Escritura de compraventa anterior.
• Licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad.
• Planos de la vivienda si existen.
• Boletines de instalaciones (electricidad, gas, agua).

Cada documento te ayudará a confirmar que todo está en regla y evitará problemas al escriturar.

9. Revisión de cláusulas en el contrato de arras o compraventa

Aquí se definen los derechos y obligaciones de ambas partes. Algunos puntos críticos:

• Precio total y forma de pago: detalla si habrá financiación, plazos y entregas a cuenta.
• Plazo para escriturar: evita que sea ambiguo.
• Arras penitenciales: regulan la penalización en caso de desistimiento de cualquiera de las partes.
• Distribución de gastos: notaría, registro, impuestos.
• Entrega de llaves: especifica la fecha exacta.

Lee todo con detenimiento y no firmes nada que no entiendas. Un abogado especializado en derecho inmobiliario puede detectar cláusulas abusivas.

10. Gastos asociados a la compraventa

Muchos compradores se enfocan en el precio de la vivienda, pero olvidan los costes adicionales:

• Impuestos: ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) o IVA en caso de obra nueva.
• Notaría: aranceles por la escritura.
• Registro de la propiedad.
• Gestoría (si contratas una).
• Honorarios de agencia inmobiliaria (según acuerdo).

Haz un cálculo realista para no llevarte sorpresas financieras.

11. Hipoteca: condiciones y letra pequeña

Si financias la compra, revisa con lupa la hipoteca:

• Tipo de interés (fijo, variable o mixto).
• Comisiones de apertura o cancelación.
• Cláusulas sobre amortización anticipada.
• Seguro obligatorio vinculado.

Las entidades deben entregarte la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada), un documento que explica de forma clara las condiciones de tu préstamo.

12. Situación del edificio y comunidad de propietarios

Si compras en un edificio o urbanización:

• Revisa el estado del inmueble (fachadas, ascensores, garajes).
• Pregunta si hay derramas previstas.
• Infórmate sobre normas de convivencia y estatutos de la comunidad.

Un piso puede parecer atractivo, pero si la comunidad tiene problemas financieros o constantes reparaciones, los gastos se dispararán.

13. Aspectos fiscales y sucesorios

En ciertos casos conviene valorar:

• Si el vendedor es no residente, habrá retenciones fiscales.
• Si la vivienda procede de una herencia, revisa que se haya liquidado correctamente el impuesto de sucesiones.
• Posibles beneficios fiscales en tu comunidad autónoma.

Consultar con un asesor fiscal puede evitar complicaciones futuras.

14. Revisión de anexos y elementos adicionales

Asegúrate de que lo que se incluye en la venta quede por escrito:

• Plaza de garaje y trastero.
• Jardines, terrazas o zonas comunes.
• Muebles o electrodomésticos (si se pacta su inclusión).

Muchas disputas posteriores surgen porque “el vendedor pensaba que no estaba incluido”.

15. Firma ante notario y entrega de llaves

Finalmente, recuerda que la compraventa debe formalizarse en escritura pública ante notario. Allí se:

• Confirman los pagos.
• Se verifica la documentación.
• Se registra la operación.

El notario actúa como garante de la legalidad, pero su labor no sustituye tu propia revisión previa. Una vez firmada la escritura, corregir errores es mucho más complicado.

Checklist resumido antes de firmar

1. Identidad y legitimidad del vendedor.
2. Nota simple del Registro.
3. Situación urbanística legal.
4. Certificado energético.
5. Recibos de impuestos y comunidad al día.
6. Estado de cargas hipotecarias.
7. Inspección técnica de la vivienda.
8. Documentación legal completa.
9. Revisión de cláusulas del contrato.
10. Cálculo de gastos adicionales.
11. Hipoteca revisada con detalle.
12. Estado de la comunidad de propietarios.
13. Aspectos fiscales y sucesorios.
14. Inclusión de anexos y extras.
15. Firma notarial y entrega de llaves.

Conclusión

Comprar una vivienda es un paso emocionante, pero también un compromiso legal y económico de gran envergadura. Firmar sin haber revisado todos los detalles puede derivar en sorpresas desagradables: deudas ocultas, problemas legales o gastos inesperados.

Con este checklist práctico podrás asegurarte de que la operación es segura, transparente y ajustada a tus intereses. No olvides apoyarte en profesionales —abogados, notarios, asesores fiscales— cuando sea necesario.

En una compraventa, la información y la prevención son tus mejores aliados. Revisar cada punto con calma puede marcar la diferencia entre una compra satisfactoria y un error costoso.