Por Pablo Singuerlín-Ruiz 
Comprar una vivienda es una de las decisiones más importantes de la vida. Además de elegir la ubicación, el tamaño o la financiación, uno de los dilemas más comunes es: ¿conviene más una casa nueva o una de segunda mano?
Cada opción tiene sus propias ventajas, desventajas y costes ocultos, tanto a nivel financiero como práctico. En esta guía completa te explicamos las diferencias clave en precio, impuestos, mantenimiento y garantías, para que tomes la mejor decisión según tu presupuesto, estilo de vida y objetivos a largo plazo.
1. La decisión de fondo: ¿qué necesitas y qué valoras más?
Antes de comparar precios o impuestos, es fundamental reflexionar sobre qué tipo de vivienda se adapta mejor a tu situación actual y futura. No se trata solo de una cuestión de dinero, sino también de expectativas, comodidad y horizonte temporal.
- Si buscas una propiedad moderna, eficiente y sin necesidad de reformas, una casa nueva puede ser ideal.
- Si priorizas la ubicación céntrica, espacios amplios o precios más ajustados, las viviendas de segunda mano ofrecen oportunidades interesantes.
La clave está en alinear tus necesidades personales con tus posibilidades económicas y tus planes de vida.
2. Diferencias principales entre casa nueva y casa usada
| Aspecto | Casa nueva | Casa de segunda mano |
|---|---|---|
| Precio de compra | Más alto por m², pero con materiales modernos y sin reformas. | Más económico, aunque puede requerir reformas. |
| Impuestos | IVA (10 %) y AJD (1–1,5 % aprox.). | ITP (6–10 %, según comunidad autónoma). |
| Estado y mantenimiento | Nueva, con garantías y bajo mantenimiento inicial. | Puede requerir mantenimiento o renovación. |
| Ubicación | Normalmente en zonas de expansión o nuevos desarrollos. | Suele estar en barrios consolidados y bien conectados. |
| Eficiencia energética | Alta (certificaciones A o B). | Media o baja, según antigüedad. |
| Plazos de entrega | Inmediata (si está terminada) o a medio plazo (si es sobre plano). | Inmediata, una vez firmada la compraventa. |
3. 💰 Precio y financiación: cuánto cuesta realmente cada opción
3.1. Casa nueva
El precio por metro cuadrado de una vivienda nueva suele ser entre un 15 % y un 30 % superior al de una usada, dependiendo de la zona.
Sin embargo, ese precio incluye acabados nuevos, materiales modernos, mayor eficiencia energética y menos gastos iniciales en reparaciones.
Además, algunas promotoras ofrecen facilidades de pago o financiación durante la obra, lo cual puede aliviar la carga inicial.
3.2. Casa de segunda mano
Por lo general, las viviendas usadas son más asequibles en el precio de compra, pero pueden generar costes adicionales: reformas, sustitución de instalaciones eléctricas, fontanería, pintura o mejoras de aislamiento.
👉 Ejemplo:
- Piso nuevo en Madrid (zona media): 4.500 €/m².
- Piso de segunda mano en la misma zona: 3.600 €/m².
- Reforma media: 400–600 €/m².
Si el piso usado necesita reforma, la diferencia final podría reducirse considerablemente.
4. 🧾 Impuestos y gastos asociados
Los impuestos son uno de los factores más determinantes en la elección. En España, las diferencias son claras:
4.1. Casa nueva
- IVA: 10 % sobre el precio de compra (21 % si es local comercial o garaje independiente).
- Actos Jurídicos Documentados (AJD): entre 1 % y 1,5 %, según la comunidad autónoma.
- Gastos notariales y registrales: similares a los de una vivienda usada.
Ejemplo:
Si compras una vivienda nueva de 300.000 €, pagarías:
- IVA: 30.000 €
- AJD (1,2 %): 3.600 €
Total impuestos: 33.600 €
4.2. Casa de segunda mano
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): entre 6 % y 10 % según la región.
- Sin IVA ni AJD (excepto hipoteca).
Ejemplo:
Para una vivienda usada de 300.000 € en una comunidad con ITP del 7 %:
- ITP: 21.000 €
Total impuestos: 21.000 €
📊 Conclusión: la vivienda nueva paga más impuestos iniciales, pero ofrece mayor seguridad estructural y garantías. La usada tiene una fiscalidad más baja, aunque puede implicar gastos de reforma.
5. 🔧 Costes de mantenimiento y reformas
5.1. Vivienda nueva
Durante los primeros años, el mantenimiento es mínimo:
- Instalaciones eléctricas y de fontanería nuevas.
- Materiales con garantía.
- Alta eficiencia energética.
Además, la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) protege al comprador con tres tipos de garantías:
- 1 año para defectos de acabado.
- 3 años para defectos de habitabilidad.
- 10 años para defectos estructurales (seguro decenal).
Esto significa que cualquier problema grave debe ser asumido por el promotor o aseguradora.
5.2. Vivienda de segunda mano
En cambio, una vivienda usada puede requerir gastos inmediatos en:
- Reformas de cocina o baño.
- Sustitución de calderas, ventanas o suelos.
- Reparaciones de humedades o instalaciones antiguas.
También hay que considerar el gasto en comunidad, ya que en edificios antiguos suelen necesitarse obras de fachada, ascensor o aislamiento.
💡 Consejo: solicita siempre una inspección técnica o informe de estado antes de comprar, para estimar los costes de mantenimiento futuros.
6. 🏙️ Ubicación y entorno
Viviendas nuevas
Suelen encontrarse en zonas en expansión o nuevos desarrollos urbanísticos, donde los precios aún son competitivos, pero:
- Los servicios (transporte, colegios, comercios) pueden tardar en llegar.
- A veces están más alejadas del centro.
Por otro lado, ofrecen urbanizaciones modernas, con piscina, gimnasio, zonas verdes o seguridad privada.
Viviendas de segunda mano
Normalmente se ubican en barrios consolidados, con:
- Mejor comunicación y transporte público.
- Comercios, colegios y servicios ya establecidos.
- Mayor vida de barrio.
Sin embargo, pueden tener más ruido, menos aparcamiento y edificios más antiguos.
7. 🌿 Eficiencia energética y sostenibilidad
Este aspecto cobra cada vez más importancia, tanto por ahorro económico como por sostenibilidad ambiental.
Viviendas nuevas
- Cuentan con aislamiento térmico avanzado, paneles solares, calefacción eficiente y calificación energética A o B.
- Esto se traduce en facturas de luz y gas hasta un 40 % más bajas.
- Algunas promotoras ofrecen incluso certificaciones ecológicas (BREEAM o LEED).
Viviendas de segunda mano
- Su eficiencia depende del año de construcción y reformas realizadas.
- Las más antiguas (anteriores a 2000) suelen tener certificaciones D o E.
- Mejorarlas implica inversiones en ventanas, aislamiento o climatización.
8. 🏗️ Garantías y seguridad jurídica
Vivienda nueva
- Protegida por la Ley 38/1999 (LOE).
- Incluye seguro decenal para daños estructurales.
- Cualquier vicio oculto debe ser reparado por el promotor.
- Además, el comprador recibe una memoria de calidades y documentación técnica completa.
Vivienda usada
- Se aplica el principio “caveat emptor” (el comprador debe verificar el estado del bien).
- El vendedor solo responde por vicios ocultos graves y durante 6 meses.
- Es fundamental contratar una revisión técnica y comprobar que el inmueble está libre de cargas en el Registro de la Propiedad.
9. 🕒 Plazos de entrega y disponibilidad
Vivienda nueva
- Si está construida, la entrega puede ser inmediata.
- Si es sobre plano, el plazo puede extenderse entre 12 y 36 meses.
- Esto puede ser una ventaja si planeas mudarte a medio plazo, pero un inconveniente si necesitas la vivienda ya.
Vivienda usada
- El proceso es mucho más rápido:
desde la firma del contrato de arras hasta la escritura pueden pasar solo 1 o 2 meses.
Ideal si necesitas una mudanza inmediata.
10. 📈 Valor de reventa y plusvalía futura
- Una vivienda nueva puede ofrecer una mayor revalorización inicial, especialmente si está en una zona en expansión.
- Sin embargo, con el paso del tiempo, la diferencia de precio con una usada tiende a estabilizarse.
- En cambio, una vivienda de segunda mano bien ubicada puede mantener o aumentar su valor de forma más sostenida, ya que la localización es el factor más determinante en la plusvalía.
11. 🧠 ¿Cuál conviene más según tu perfil?
🧍♂️ Primer comprador o pareja joven
- Casa nueva: mejor eficiencia, garantías y mantenimiento bajo.
- Ideal si buscas una inversión a largo plazo o estabilidad.
👨👩👧 Familia consolidada
- Casa de segunda mano: espacios amplios y barrios con servicios.
- Permite reformar a gusto sin pagar el sobreprecio de lo nuevo.
💼 Inversionista
- Dependerá del objetivo:
- Para alquilar rápidamente, vivienda usada en zona céntrica.
- Para plusvalía futura, vivienda nueva en expansión urbana.
12. ✅ Recomendaciones finales para decidir
- Haz números reales. Incluye impuestos, reformas y mantenimiento.
- Compara eficiencia energética. Una casa con buena calificación te ahorra cientos de euros al año.
- Verifica documentación. Tanto nueva como usada, asegúrate de que esté libre de cargas.
- Consulta profesionales. Un agente o abogado inmobiliario puede detectar riesgos que pasarías por alto.
- Piensa a largo plazo. No compres solo por el precio, sino por el potencial de revalorización y calidad de vida.
13. 🏁 Conclusión: ¿nueva o de segunda mano?
No existe una respuesta universal.
La vivienda nueva representa tranquilidad, eficiencia y garantía, pero a un precio más alto.
La vivienda usada ofrece más flexibilidad, ubicaciones privilegiadas y menor carga fiscal, aunque puede requerir inversión en mantenimiento.
La elección dependerá de tu situación económica, tus necesidades familiares y tu horizonte temporal.
Si buscas comodidad y cero imprevistos, apuesta por lo nuevo.
Si prefieres ahorrar y personalizar a tu gusto, una casa de segunda mano puede ser tu mejor aliada.
🔹 En resumen:
Comprar vivienda es más que una operación financiera: es una decisión de vida.
Ya sea nueva o usada, lo esencial es que el hogar se adapte a ti, no al revés.