Por Pablo Singuerlín-Ruiz 
Comprar una vivienda en España se ha convertido en uno de los objetivos más atractivos para muchos extranjeros. No es casualidad: el país ofrece un clima agradable, seguridad jurídica, un mercado inmobiliario dinámico y, en algunos casos, ventajas fiscales y oportunidades de inversión que superan a las de otros destinos europeos. Ya sea para residir, como segunda vivienda vacacional o como inversión en alquiler, adquirir una propiedad en España siendo extranjero es perfectamente posible.
Sin embargo, el proceso implica requisitos específicos, trámites legales y fiscales, además de precauciones para evitar fraudes o sobrecostes. En esta guía exhaustiva veremos paso a paso qué necesitas para comprar una casa en España siendo extranjero, desde la obtención del NIE hasta la firma ante notario, pasando por impuestos, hipotecas y consejos prácticos.
1. Marco legal: ¿puede un extranjero comprar una vivienda en España?
La primera duda habitual es si existen limitaciones. La respuesta es sencilla: no existen restricciones legales para que un extranjero compre una propiedad en España, tanto si reside en el país como si no.
Las únicas excepciones están en casos muy específicos de terrenos en zonas fronterizas o de interés militar, donde se requieren permisos adicionales. Pero en la práctica, cualquier ciudadano de la Unión Europea, Reino Unido, Latinoamérica, Estados Unidos o cualquier otra nacionalidad puede adquirir inmuebles en España sin mayor obstáculo.
2. Documentación básica necesaria
Antes de iniciar el proceso de compraventa, deberás preparar cierta documentación. Estos son los elementos más importantes:
a) Número de Identificación de Extranjero (NIE)
El NIE es un número personal e intransferible que identifica a los extranjeros en España para cualquier trámite fiscal o legal. Sin NIE no se puede comprar vivienda, abrir una cuenta bancaria o pagar impuestos.
- Se solicita en comisarías de policía en España o en el consulado español en tu país.
- El trámite requiere pasaporte, formulario EX-15 y una justificación (por ejemplo, la intención de comprar una propiedad).
- Su coste es reducido (tasa aproximada: 10 €), pero el tiempo de espera puede variar según la oficina.
b) Pasaporte vigente
Es obligatorio presentar un documento de identidad válido en el momento de la firma de la escritura.
c) Apertura de cuenta bancaria en España
Aunque no siempre es obligatorio, en la práctica sí es necesario tener una cuenta en un banco español para domiciliar pagos, recibir la hipoteca y pagar impuestos y gastos.
d) Certificado de no residencia (si corresponde)
En caso de no vivir en España, los bancos suelen pedir este certificado para conceder hipotecas a no residentes.
3. Pasos legales para comprar una vivienda en España
El proceso de compraventa sigue varias fases.
Paso 1: Búsqueda y oferta inicial
Tras seleccionar la vivienda de interés, normalmente se firma una reserva entregando una señal (entre 3.000 € y 6.000 €). Este documento compromete al vendedor a retirar la vivienda del mercado mientras se avanza en el contrato privado.
Paso 2: Contrato de arras
El contrato de arras es un acuerdo privado entre comprador y vendedor. Se suele abonar un 10 % del precio de compra como señal. Si el comprador se echa atrás, pierde el dinero; si el vendedor incumple, debe devolver el doble.
Paso 3: Revisión legal y due diligence
Es recomendable que un abogado revise:
- La titularidad registral de la vivienda.
- Que no existan hipotecas, embargos o cargas.
- Que esté al día en el pago de impuestos y gastos de comunidad.
- Que la vivienda tenga licencia de ocupación.
Paso 4: Escritura pública ante notario
El paso clave es la firma de la escritura pública de compraventa ante notario. Aquí se paga el resto del precio acordado, se recibe la llave y se inscribe la propiedad en el Registro de la Propiedad.
Paso 5: Pago de impuestos y registro
Tras la firma, el comprador tiene un plazo de 30 días hábiles para liquidar los impuestos correspondientes. Después, se presenta la escritura en el Registro de la Propiedad para formalizar la titularidad.
4. Impuestos y gastos asociados a la compra
Comprar una casa en España no solo implica pagar el precio de venta, sino también asumir impuestos y gastos adicionales que suelen oscilar entre el 10 % y el 15 % del valor del inmueble.
a) Impuestos principales
- IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido): 10 % en viviendas nuevas.
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): entre el 6 % y el 10 % según la comunidad autónoma, para viviendas de segunda mano.
- Actos Jurídicos Documentados (AJD): entre el 0,5 % y el 1,5 %, dependiendo de la región.
b) Otros gastos
- Notario: entre 600 € y 1.000 €.
- Registro de la Propiedad: entre 400 € y 800 €.
- Gestoría: si la compra se financia con hipoteca, suele rondar los 300 €.
- Honorarios de abogado o asesor: opcional pero recomendable (1 % aprox. del precio).
5. Hipotecas para no residentes
Sí, es posible obtener una hipoteca en España siendo extranjero, incluso sin residencia. Sin embargo, las condiciones son distintas:
- Porcentaje financiado: los bancos suelen conceder hasta un 70 % del valor de tasación si eres residente, pero solo un 60-65 % si eres no residente.
- Plazo máximo: normalmente entre 20 y 25 años.
- Tipos de interés: algo más altos que los aplicados a residentes.
- Requisitos adicionales:
- Ingresos estables y justificados.
- Certificado de no residencia.
- Historial crediticio en el país de origen.
👉 Consejo: compara varias entidades bancarias, ya que algunos bancos españoles especializados en clientes internacionales ofrecen mejores condiciones.
6. Obligaciones fiscales del comprador extranjero
Además de los impuestos iniciales, los propietarios extranjeros deben asumir impuestos anuales:
- IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): tributo municipal anual.
- Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR): si no resides en España, deberás declarar un rendimiento teórico por el uso de la vivienda (aunque no la alquiles).
- Plusvalía municipal: se paga al vender la vivienda, calculada sobre el incremento del valor del terreno.
7. Riesgos y cómo evitar fraudes
El mercado inmobiliario español es seguro, pero no está libre de fraudes. Estos son los principales riesgos y cómo evitarlos:
a) Viviendas con cargas ocultas
Puede que la vivienda esté hipotecada o tenga deudas con la comunidad. Solución: pedir una nota simple en el Registro de la Propiedad antes de firmar.
b) Precios inflados para extranjeros
Algunos vendedores intentan subir el precio al detectar que el comprador es extranjero. Solución: compara precios de la zona y pide tasación independiente.
c) Fraudes en transferencias
Nunca envíes dinero a cuentas personales o en paraísos fiscales. Solución: realiza transferencias solo a cuentas bancarias españolas vinculadas al notario o la agencia oficial.
d) Promotores poco fiables
En compra de obra nueva, algunos proyectos no se concluyen. Solución: exige avales bancarios para las cantidades entregadas a cuenta.
8. Consejos prácticos para extranjeros compradores
- Contrata un abogado independiente. No dependas solo de la inmobiliaria.
- Haz todos los pagos mediante transferencia bancaria. Evita efectivo.
- Verifica la licencia de ocupación. Sin ella, podrías tener problemas con suministros.
- Ten en cuenta los costes ocultos. Comunidad de propietarios, mantenimiento, suministros, impuestos.
- Evalúa la rentabilidad. Si es una inversión, calcula ingresos potenciales de alquiler menos gastos e impuestos.
- Infórmate sobre visados. Comprar una vivienda de más de 500.000 € puede dar acceso a la Golden Visa en España, permitiendo residencia y libre circulación en Schengen.
9. Comprar para invertir: ¿vale la pena?
Muchos extranjeros no buscan una vivienda para vivir, sino para invertir. En España existen dos grandes nichos:
- Alquiler turístico (Airbnb, Booking). Alta rentabilidad en ciudades y zonas de playa, pero regulado por licencias.
- Alquiler residencial a largo plazo. Menos rentabilidad, pero más estabilidad.
En ambos casos, es fundamental cumplir con la normativa fiscal y local para evitar sanciones.
10. Conclusión
Comprar una casa en España siendo extranjero es un proceso perfectamente viable y seguro, siempre que se sigan los pasos adecuados: obtener el NIE, abrir cuenta bancaria, firmar contratos con respaldo legal y cumplir con los impuestos. La clave está en informarse bien, rodearse de asesores confiables y verificar cada documento antes de firmar.
España no solo es un destino de sol y cultura, sino también un país con un mercado inmobiliario sólido y una legislación clara que protege al comprador. Con la preparación adecuada, podrás adquirir tu vivienda sin sorpresas y con la tranquilidad de haber hecho una inversión sólida.