Cómo comprar una casa en España siendo extranjero: requisitos y pasos legales

Comprar una vivienda en España se ha convertido en uno de los objetivos más atractivos para muchos extranjeros. No es casualidad: el país ofrece un clima agradable, seguridad jurídica, un mercado inmobiliario dinámico y, en algunos casos, ventajas fiscales y oportunidades de inversión que superan a las de otros destinos europeos. Ya sea para residir, como segunda vivienda vacacional o como inversión en alquiler, adquirir una propiedad en España siendo extranjero es perfectamente posible.

Sin embargo, el proceso implica requisitos específicos, trámites legales y fiscales, además de precauciones para evitar fraudes o sobrecostes. En esta guía exhaustiva veremos paso a paso qué necesitas para comprar una casa en España siendo extranjero, desde la obtención del NIE hasta la firma ante notario, pasando por impuestos, hipotecas y consejos prácticos.

1. Marco legal: ¿puede un extranjero comprar una vivienda en España?

La primera duda habitual es si existen limitaciones. La respuesta es sencilla: no existen restricciones legales para que un extranjero compre una propiedad en España, tanto si reside en el país como si no.

Las únicas excepciones están en casos muy específicos de terrenos en zonas fronterizas o de interés militar, donde se requieren permisos adicionales. Pero en la práctica, cualquier ciudadano de la Unión Europea, Reino Unido, Latinoamérica, Estados Unidos o cualquier otra nacionalidad puede adquirir inmuebles en España sin mayor obstáculo.

2. Documentación básica necesaria

Antes de iniciar el proceso de compraventa, deberás preparar cierta documentación. Estos son los elementos más importantes:

a) Número de Identificación de Extranjero (NIE)

El NIE es un número personal e intransferible que identifica a los extranjeros en España para cualquier trámite fiscal o legal. Sin NIE no se puede comprar vivienda, abrir una cuenta bancaria o pagar impuestos.

• Se solicita en comisarías de policía en España o en el consulado español en tu país.
• El trámite requiere pasaporte, formulario EX-15 y una justificación (por ejemplo, la intención de comprar una propiedad).
• Su coste es reducido (tasa aproximada: 10 €), pero el tiempo de espera puede variar según la oficina.

b) Pasaporte vigente

Es obligatorio presentar un documento de identidad válido en el momento de la firma de la escritura.

c) Apertura de cuenta bancaria en España

Aunque no siempre es obligatorio, en la práctica sí es necesario tener una cuenta en un banco español para domiciliar pagos, recibir la hipoteca y pagar impuestos y gastos.

d) Certificado de no residencia (si corresponde)

En caso de no vivir en España, los bancos suelen pedir este certificado para conceder hipotecas a no residentes.

3. Pasos legales para comprar una vivienda en España

El proceso de compraventa sigue varias fases.

Paso 1: Búsqueda y oferta inicial

Tras seleccionar la vivienda de interés, normalmente se firma una reserva entregando una señal (entre 3.000 € y 6.000 €). Este documento compromete al vendedor a retirar la vivienda del mercado mientras se avanza en el contrato privado.

Paso 2: Contrato de arras

El contrato de arras es un acuerdo privado entre comprador y vendedor. Se suele abonar un 10 % del precio de compra como señal. Si el comprador se echa atrás, pierde el dinero; si el vendedor incumple, debe devolver el doble.

Paso 3: Revisión legal y due diligence

Es recomendable que un abogado revise:

• La titularidad registral de la vivienda.
• Que no existan hipotecas, embargos o cargas.
• Que esté al día en el pago de impuestos y gastos de comunidad.
• Que la vivienda tenga licencia de ocupación.

Paso 4: Escritura pública ante notario

El paso clave es la firma de la escritura pública de compraventa ante notario. Aquí se paga el resto del precio acordado, se recibe la llave y se inscribe la propiedad en el Registro de la Propiedad.

Paso 5: Pago de impuestos y registro

Tras la firma, el comprador tiene un plazo de 30 días hábiles para liquidar los impuestos correspondientes. Después, se presenta la escritura en el Registro de la Propiedad para formalizar la titularidad.

4. Impuestos y gastos asociados a la compra

Comprar una casa en España no solo implica pagar el precio de venta, sino también asumir impuestos y gastos adicionales que suelen oscilar entre el 10 % y el 15 % del valor del inmueble.

a) Impuestos principales

• IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido): 10 % en viviendas nuevas.
• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): entre el 6 % y el 10 % según la comunidad autónoma, para viviendas de segunda mano.
• Actos Jurídicos Documentados (AJD): entre el 0,5 % y el 1,5 %, dependiendo de la región.

b) Otros gastos

• Notario: entre 600 € y 1.000 €.
• Registro de la Propiedad: entre 400 € y 800 €.
• Gestoría: si la compra se financia con hipoteca, suele rondar los 300 €.
• Honorarios de abogado o asesor: opcional pero recomendable (1 % aprox. del precio).

5. Hipotecas para no residentes

Sí, es posible obtener una hipoteca en España siendo extranjero, incluso sin residencia. Sin embargo, las condiciones son distintas:

• Porcentaje financiado: los bancos suelen conceder hasta un 70 % del valor de tasación si eres residente, pero solo un 60-65 % si eres no residente.
• Plazo máximo: normalmente entre 20 y 25 años.
• Tipos de interés: algo más altos que los aplicados a residentes.
• Requisitos adicionales:
  • Ingresos estables y justificados.
  • Certificado de no residencia.
  • Historial crediticio en el país de origen.

👉 Consejo: compara varias entidades bancarias, ya que algunos bancos españoles especializados en clientes internacionales ofrecen mejores condiciones.

6. Obligaciones fiscales del comprador extranjero

Además de los impuestos iniciales, los propietarios extranjeros deben asumir impuestos anuales:

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): tributo municipal anual.
• Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR): si no resides en España, deberás declarar un rendimiento teórico por el uso de la vivienda (aunque no la alquiles).
• Plusvalía municipal: se paga al vender la vivienda, calculada sobre el incremento del valor del terreno.

7. Riesgos y cómo evitar fraudes

El mercado inmobiliario español es seguro, pero no está libre de fraudes. Estos son los principales riesgos y cómo evitarlos:

a) Viviendas con cargas ocultas

Puede que la vivienda esté hipotecada o tenga deudas con la comunidad. Solución: pedir una nota simple en el Registro de la Propiedad antes de firmar.

b) Precios inflados para extranjeros

Algunos vendedores intentan subir el precio al detectar que el comprador es extranjero. Solución: compara precios de la zona y pide tasación independiente.

c) Fraudes en transferencias

Nunca envíes dinero a cuentas personales o en paraísos fiscales. Solución: realiza transferencias solo a cuentas bancarias españolas vinculadas al notario o la agencia oficial.

d) Promotores poco fiables

En compra de obra nueva, algunos proyectos no se concluyen. Solución: exige avales bancarios para las cantidades entregadas a cuenta.

8. Consejos prácticos para extranjeros compradores

1. Contrata un abogado independiente. No dependas solo de la inmobiliaria.
2. Haz todos los pagos mediante transferencia bancaria. Evita efectivo.
3. Verifica la licencia de ocupación. Sin ella, podrías tener problemas con suministros.
4. Ten en cuenta los costes ocultos. Comunidad de propietarios, mantenimiento, suministros, impuestos.
5. Evalúa la rentabilidad. Si es una inversión, calcula ingresos potenciales de alquiler menos gastos e impuestos.
6. Infórmate sobre visados. Comprar una vivienda de más de 500.000 € puede dar acceso a la Golden Visa en España, permitiendo residencia y libre circulación en Schengen.

9. Comprar para invertir: ¿vale la pena?

Muchos extranjeros no buscan una vivienda para vivir, sino para invertir. En España existen dos grandes nichos:

• Alquiler turístico (Airbnb, Booking). Alta rentabilidad en ciudades y zonas de playa, pero regulado por licencias.
• Alquiler residencial a largo plazo. Menos rentabilidad, pero más estabilidad.

En ambos casos, es fundamental cumplir con la normativa fiscal y local para evitar sanciones.

10. Historias reales de compradores extranjeros

Imagina a Mark, un profesional británico que decidió adquirir un piso en Valencia. Al principio, los trámites y la documentación le parecían complicados, pero gracias a un abogado local, pudo navegar por el proceso sin errores. Hoy, tres años después, su vivienda se ha revalorizado un 20 % y genera ingresos por alquiler turístico. Historias como la de Mark muestran que planificar cada paso y rodearse de expertos evita riesgos y maximiza beneficios.

11. Cómo elegir la ciudad y el barrio correcto

España ofrece un abanico enorme de opciones: desde la vibrante vida urbana de Madrid o Barcelona, hasta la tranquilidad de Málaga o Alicante. Para decidir, considera tres factores: calidad de vida, potencial de revalorización y proximidad a servicios o transporte. Un barrio céntrico garantiza liquidez y demanda de alquiler; una zona emergente puede ofrecer precios más bajos y un mayor margen de crecimiento. El secreto está en equilibrar tus objetivos personales con el potencial de inversión.

12. Estrategias para financiar la compra desde el extranjero

Obtener una hipoteca siendo no residente puede ser más complejo, pero existen estrategias para mejorar las condiciones:

• Comparar varias entidades bancarias, incluyendo bancos internacionales con presencia en España.
• Aportar un mayor porcentaje inicial reduce riesgos y puede conseguir mejores tipos de interés.
• Presentar un historial crediticio sólido y documentación fiscal clara acelera la aprobación.

Planificar la financiación cuidadosamente asegura que la compra no se convierta en un problema económico y permite aprovechar oportunidades de inversión.

13. Aspectos fiscales clave para no residentes

Muchos compradores extranjeros desconocen los impuestos recurrentes:

• IBI anual: obligatorio para todos los propietarios.
• IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes): incluso si no se alquila la propiedad, se declara un rendimiento teórico.
• Plusvalía municipal: solo al vender, pero puede ser significativa en zonas de alta revalorización.

Comprender estos tributos antes de comprar evita sorpresas y permite calcular la rentabilidad real de la inversión.

Recomendaciones finales para una compra segura

Comprar desde el extranjero requiere atención extra:

• Nunca firmes sin revisión legal completa.
• Haz pagos únicamente a cuentas oficiales vinculadas al notario o agencia inmobiliaria.
• Evalúa los costes ocultos: comunidad, suministros, mantenimiento, reformas.
• Si buscas residencia, considera la Golden Visa y sus requisitos de inversión.
• Mantén una planificación financiera clara, considerando impuestos, hipoteca y gastos recurrentes.

Con estos pasos, no solo evitarás problemas legales, sino que convertirás la compra en España en una inversión segura y rentable, disfrutando de tu propiedad con tranquilidad.