Cómo comprar una casa en Estados Unidos siendo extranjero: guía práctica sobre hipotecas, impuestos y ciudades más atractivas para invertir

Introducción

Estados Unidos no solo es la mayor economía del mundo, también es un destino inmobiliario de referencia para miles de extranjeros que buscan diversificar su patrimonio, mudarse por trabajo, acceder a una educación de calidad o simplemente invertir en un mercado sólido y con alta rentabilidad.

De hecho, según datos de la National Association of Realtors (NAR), cada año los compradores internacionales adquieren miles de propiedades en el país, representando un porcentaje significativo de las transacciones en estados como Florida, Texas, California o Nueva York.

Pero aunque la oportunidad es clara, la pregunta surge de inmediato: ¿cómo puede un extranjero comprar una casa en Estados Unidos?. ¿Qué trámites se requieren? ¿Es posible obtener una hipoteca? ¿Qué impuestos hay que pagar? ¿Qué ciudades ofrecen mejor rentabilidad?

En este artículo encontrarás una guía completa, práctica y actualizada en 2025, con todos los pasos, requisitos, opciones de financiamiento y consejos esenciales para extranjeros que quieran comprar una casa en EE. UU.

1. ¿Puede un extranjero comprar una propiedad en Estados Unidos?

La respuesta es sencilla: sí, cualquier extranjero puede comprar una vivienda en EE. UU., sin necesidad de ser residente ni ciudadano. No existen restricciones legales que impidan la compra, tanto si se trata de una propiedad para uso personal como si se adquiere como inversión.

Eso sí, aunque comprar es legal y relativamente sencillo, residir permanentemente en EE. UU. no está garantizado por el simple hecho de tener una propiedad. La compra de una vivienda no otorga automáticamente visado ni residencia, aunque en algunos casos puede ayudar a fortalecer solicitudes migratorias (por ejemplo, en programas de inversionistas como la visa EB-5, que exige inversiones mucho mayores).

2. Documentos y requisitos básicos para extranjeros

Para comprar una casa en EE. UU., el proceso legal es bastante directo, pero hay documentos y pasos clave que debes cumplir:

2.1. Número de Identificación de Contribuyente (ITIN)

• Es un número emitido por el Internal Revenue Service (IRS) para quienes no son elegibles para un Social Security Number (SSN).
• Se utiliza para pagar impuestos y realizar transacciones financieras, incluida la compra de propiedades.
• Se puede solicitar a través del IRS con el formulario W-7.

2.2. Pasaporte vigente

El documento principal de identificación. En algunos casos, se requiere también visado válido para entrar al país si planeas firmar documentos en persona.

2.3. Cuenta bancaria en EE. UU.

Aunque no es estrictamente obligatoria, contar con una cuenta facilita el pago de impuestos, servicios, hipoteca o mantenimiento de la propiedad.

2.4. Prueba de fondos

Los bancos, agentes inmobiliarios y notarías suelen exigir pruebas de solvencia (extractos bancarios, cartas de tu banco en el país de origen o certificados de inversión).

3. El proceso paso a paso para comprar una casa en Estados Unidos

Paso 1. Definir la estrategia de compra

• ¿Será una casa para uso personal, como segunda residencia?
• ¿Se destinará al alquiler vacacional o a largo plazo?
• ¿Es una compra con fines de inversión y revalorización?

Paso 2. Contratar un agente inmobiliario especializado en extranjeros

En EE. UU., el Realtor es fundamental: tiene acceso al MLS (Multiple Listing Service) y puede guiarte en la búsqueda, negociación y cierre. Es recomendable elegir uno que tenga experiencia con compradores internacionales.

Paso 3. Obtener preaprobación hipotecaria (si corresponde)

Si piensas financiar parte de la compra, este paso es esencial.

Paso 4. Hacer una oferta de compra

El agente presenta tu propuesta formal al vendedor. En muchos casos se entrega un depósito de garantía (earnest money deposit), que suele rondar entre el 1% y el 3% del valor de la vivienda.

Paso 5. Inspección y tasación

• Home inspection: revisión del estado físico de la propiedad.
• Appraisal: tasación oficial exigida por el banco si solicitas hipoteca.

Paso 6. Firma del contrato y cierre (closing)

El proceso de cierre suele durar entre 30 y 60 días. Se firma la escritura, se transfieren los fondos y la propiedad queda registrada a tu nombre.

4. Hipotecas para extranjeros en EE. UU.: ¿es posible?

Sí, los extranjeros pueden obtener hipotecas en EE. UU., aunque las condiciones son diferentes y más exigentes que para residentes.

4.1. Requisitos habituales para hipotecas a no residentes

• Pago inicial (down payment): entre 30% y 50% del valor de la vivienda.
• Tasa de interés: más alta que para residentes (entre 1 y 2 puntos adicionales).
• Plazo de financiación: normalmente entre 15 y 30 años.
• Historial crediticio: aunque no tengas un puntaje de crédito estadounidense, puedes presentar historial financiero en tu país (extractos bancarios, cartas de referencia, comprobantes de ingresos).

4.2. Bancos y entidades que financian a extranjeros

• Grandes bancos internacionales con presencia en EE. UU. (Citibank, HSBC, Santander).
• Bancos regionales en zonas con alta compra internacional (Florida, California, Texas).
• Entidades especializadas en financiamiento para no residentes.

4.3. Alternativa: pago en efectivo

Muchos compradores extranjeros optan por pagar en efectivo, lo cual agiliza el proceso y elimina requisitos hipotecarios, aunque supone un mayor desembolso inicial.

5. Impuestos al comprar una casa en EE. UU.

Comprar una vivienda implica asumir ciertos impuestos y tasas que varían según el estado y el condado.

5.1. Impuestos de transferencia (transfer tax)

Algunos estados cobran un impuesto por la transmisión de la propiedad.

5.2. Impuesto predial (property tax)

• Es un impuesto anual que varía según la ubicación.
• Puede oscilar entre el 0,5% y el 2% del valor catastral de la vivienda.
• Ejemplo: en Nueva Jersey es de los más altos (2,2%), mientras que en Florida es más bajo (0,9%).

5.3. Impuesto federal sobre ingresos por alquiler

Si arriendas la propiedad, deberás declarar los ingresos y pagar impuestos (entre 10% y 37%, según tramo).

5.4. Retención fiscal al vender (FIRPTA)

El Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA) establece que, cuando un extranjero vende una propiedad en EE. UU., el comprador debe retener un 15% del precio de venta para el IRS como anticipo de impuestos.

6. Ciudades más atractivas para invertir en 2025

6.1. Miami (Florida)

• Ventajas: clima, turismo, comunidad latina, rentabilidad en alquileres vacacionales.
• Precio promedio 2025: 5.500 $/m².
• Inversión ideal: apartamentos en zonas de playa y condominios de lujo.

6.2. Nueva York

• Ventajas: capital financiera, liquidez en el mercado.
• Precio promedio 2025: 10.000 $/m² en Manhattan, 6.000 $/m² en Brooklyn.
• Ideal para: inversión a largo plazo en zonas emergentes de Brooklyn o Queens.

6.3. Los Ángeles (California)

• Ventajas: gran demanda de vivienda, atractivo internacional.
• Precio promedio 2025: 6.200 $/m².
• Sectores clave: propiedades de lujo en Beverly Hills, Santa Mónica y Malibu.

6.4. Houston y Dallas (Texas)

• Ventajas: impuestos más bajos, gran crecimiento económico, mercado laboral dinámico.
• Precio promedio 2025: 3.500 $/m².
• Oportunidad: viviendas unifamiliares y propiedades para alquiler a largo plazo.

6.5. Orlando (Florida)

• Ventajas: turismo masivo, alto rendimiento en alquiler vacacional.
• Precio promedio 2025: 3.800 $/m².
• Ideal para: inversión en casas cerca de parques temáticos.

6.6. Chicago (Illinois)

• Ventajas: gran ciudad con precios más asequibles que NY o LA.
• Precio promedio 2025: 3.900 $/m².
• Interesante para: quienes buscan diversificar en mercados estables con demanda de alquiler.

7. Riesgos y precauciones para extranjeros

7.1. Riesgo de fraudes inmobiliarios

• Consejo: trabaja siempre con un agente certificado y revisa los títulos de propiedad con un abogado.

7.2. Costos de mantenimiento

• Gastos de comunidad en condominios (HOA fees).
• Seguros de propiedad obligatorios, especialmente contra huracanes en Florida o terremotos en California.

7.3. Fluctuación cambiaria

Si tus ingresos están en euros, pesos, reales u otra moneda, el tipo de cambio frente al dólar puede afectar tu inversión.

7.4. Normativa de alquiler

En ciudades como Nueva York o Los Ángeles existen regulaciones estrictas contra el alquiler vacacional a corto plazo.

8. Consejos prácticos para extranjeros que quieren comprar en EE. UU.

1. Solicita el ITIN cuanto antes: lo necesitarás para pagar impuestos y abrir cuentas.
2. Evalúa si pagar en efectivo o con hipoteca: considera comisiones, intereses y tu liquidez.
3. Contrata asesoría legal y fiscal: un abogado y un contador especializados en compradores internacionales son clave.
4. No ignores los costos ocultos: HOA fees, seguros y property taxes pueden ser elevados.
5. Compara ciudades según tu objetivo: no es lo mismo comprar para vivir que invertir en rentas.
6. Revisa la normativa local de alquileres: en algunas ciudades, Airbnb y similares tienen restricciones fuertes.
7. Considera la estructura de compra: algunos extranjeros adquieren propiedades mediante sociedades LLC para optimizar impuestos y protección legal.

9. Previsión del mercado inmobiliario en EE. UU. 2025-2026

• Precios estables con ligera tendencia al alza en ciudades con gran demanda (Miami, Nueva York, Los Ángeles).
• Mayor dinamismo en Texas y Florida por impuestos bajos y llegada de empresas tecnológicas.
• Alquiler en auge: la falta de viviendas asequibles impulsa la demanda de arrendamientos, beneficiando a inversores extranjeros.
• Construcción sostenible en crecimiento: los inmuebles con certificación energética tendrán mejor valor de reventa.

Conclusión

Comprar una casa en Estados Unidos siendo extranjero es un proceso totalmente posible, aunque requiere planificación financiera, asesoría legal y conocimiento de las particularidades fiscales. El atractivo del mercado es indiscutible: seguridad jurídica, liquidez, opciones de financiamiento y ciudades con alta demanda de vivienda.

Los principales desafíos son el acceso a hipotecas con condiciones más duras para no residentes, la carga fiscal (especialmente el FIRPTA al vender) y los costos de mantenimiento. Sin embargo, con la estrategia correcta y una elección cuidadosa de la ubicación, la inversión en EE. UU. puede ser una de las más rentables y seguras a nivel global.

Si buscas lujo y liquidez, Nueva York y Miami siguen siendo insuperables. Si prefieres crecimiento económico y precios accesibles, Texas es una apuesta firme. Y si buscas rentabilidad turística, Orlando y Miami ofrecen opciones únicas.

En definitiva, la clave está en definir tu objetivo —vivir, alquilar o invertir— y rodearte de asesores especializados. Así, tu casa en Estados Unidos no solo será un sueño cumplido, sino también una inversión sólida y estratégica para el futuro.