Por Pablo Singuerlín-Ruiz 
Comprar una vivienda sobre plano —es decir, antes de que esté construida— es una práctica que ha ganado popularidad en España y muchos otros países por su promesa de precios más bajos, mayor capacidad de personalización y la posibilidad de acceder a promociones nuevas. Sin embargo, también implica asumir ciertos riesgos y compromisos antes de tener el inmueble físicamente en tus manos.
En esta guía completa te explicamos qué significa realmente comprar sobre plano, sus ventajas y desventajas, los riesgos legales y financieros que debes considerar, y qué precauciones tomar para proteger tu inversión desde el primer momento.
1. ¿Qué significa comprar una vivienda sobre plano?
Comprar sobre plano consiste en adquirir una propiedad que aún no ha sido construida o se encuentra en fase inicial de construcción. Es una modalidad habitual en promociones inmobiliarias nuevas, donde los compradores reservan su futura vivienda firmando un contrato con el promotor o constructora, y van realizando pagos parciales conforme avanza la obra.
En términos prácticos, el comprador se compromete a comprar basándose únicamente en los planos del proyecto, la memoria de calidades, los renders 3D y la ubicación. La entrega final puede tardar entre 12 y 36 meses, dependiendo del tipo de obra y permisos.
Este modelo es común en ciudades como Madrid, Barcelona, Málaga o Valencia, donde la demanda supera la oferta de viviendas terminadas y los precios tienden a subir durante el proceso de construcción.
2. Ventajas de comprar una vivienda sobre plano
Aunque pueda parecer arriesgado comprar algo que aún no existe físicamente, esta modalidad ofrece beneficios muy interesantes si se realiza con la información adecuada y con promotores solventes. Veamos los principales:
2.1. Precio más competitivo
El precio inicial suele ser entre un 10 % y un 20 % inferior al que tendría la vivienda una vez terminada. Esto se debe a que el promotor necesita financiar parte de la obra con las preventas, por lo que ofrece descuentos y condiciones atractivas.
Además, si el mercado inmobiliario está al alza, el comprador puede obtener una plusvalía incluso antes de la entrega.
2.2. Posibilidad de personalizar el inmueble
Una de las mayores ventajas es la capacidad de elegir acabados, materiales o incluso hacer pequeñas modificaciones en la distribución, siempre que el proyecto lo permita y se encuentre en una fase temprana.
Poder adaptar la vivienda a tus preferencias —color de paredes, suelos, tipo de cocina— le da un valor añadido difícil de conseguir en viviendas ya construidas.
2.3. Pagos fraccionados durante la obra
En lugar de tener que pagar el precio total de golpe o asumir una hipoteca completa desde el inicio, el comprador realiza pagos por etapas (por ejemplo, una reserva inicial del 10 %, otro 10 % durante la obra y el resto a la entrega). Esto permite planificar mejor las finanzas personales.
2.4. Vivienda completamente nueva y eficiente
Las viviendas nuevas suelen contar con los últimos estándares de eficiencia energética, aislamiento térmico y acústico, y materiales modernos. Además, requieren menos mantenimiento y gastos iniciales que una vivienda de segunda mano.
2.5. Potencial de revalorización
En mercados en crecimiento, comprar sobre plano puede generar ganancias de capital antes incluso de mudarse. Muchos inversionistas utilizan esta estrategia para revender la vivienda una vez finalizada la construcción.
3. Riesgos de comprar una vivienda sobre plano
A pesar de las ventajas, este tipo de compra conlleva riesgos que deben evaluarse cuidadosamente. Los más importantes son los siguientes:
3.1. Retrasos en la entrega
Uno de los problemas más comunes son los retrasos en los plazos de construcción. A veces, los promotores enfrentan problemas de financiación, falta de materiales o trámites urbanísticos que pueden extender la entrega varios meses (o incluso años).
3.2. Quiebra o incumplimiento del promotor
Existe el riesgo de que la empresa constructora entre en concurso de acreedores o quiebre, dejando el proyecto inconcluso. En estos casos, recuperar el dinero puede ser complicado si no se cuenta con las garantías legales adecuadas.
3.3. Cambios en el proyecto
Algunos compradores descubren al final que la vivienda entregada no es exactamente igual a lo prometido: menor superficie útil, calidades distintas o distribución diferente. Esto ocurre si el contrato no detalla todos los aspectos técnicos y materiales.
3.4. Subida de tipos de interés o dificultad para conseguir hipoteca
Entre la firma del contrato y la entrega pueden pasar años, durante los cuales las condiciones hipotecarias pueden cambiar. Si los tipos de interés suben o la situación laboral del comprador empeora, puede haber problemas para financiar la parte restante.
3.5. Pagos sin la debida garantía
Realizar entregas a cuenta sin asegurarse de que el promotor las tiene avaladas o garantizadas por un banco o aseguradora puede llevar a perder el dinero si el proyecto fracasa.
4. Precauciones antes de firmar el contrato
Antes de comprometerte con una compra sobre plano, es esencial verificar cada detalle legal, financiero y técnico. Aquí tienes una checklist de pasos clave:
4.1. Verifica la solvencia del promotor
Investiga la trayectoria del promotor o constructora:
- ¿Cuántos proyectos ha terminado?
- ¿Tiene demandas pendientes o antecedentes de retrasos?
- ¿Está inscrita en el Registro Mercantil y tiene licencia de obra concedida?
Una búsqueda rápida en internet y una revisión de registros oficiales pueden evitarte futuros dolores de cabeza.
4.2. Comprueba que el terreno esté inscrito y libre de cargas
El solar donde se construirá la vivienda debe estar a nombre del promotor y libre de hipotecas o embargos. Solicita una nota simple en el Registro de la Propiedad para verificarlo.
4.3. Asegúrate de que existe licencia de construcción
Nunca firmes ni entregues dinero si la obra aún no cuenta con licencia municipal de edificación. Esto garantiza que el proyecto ha sido aprobado legalmente.
4.4. Exige aval o seguro para las cantidades entregadas
Según la Ley 20/2015, todas las cantidades entregadas a cuenta deben estar garantizadas mediante aval bancario o póliza de seguro. Si el promotor incumple o la obra no se termina, podrás recuperar tu dinero.
4.5. Revisa la memoria de calidades y planos
Este documento debe especificar todos los materiales, acabados, superficies y equipamientos prometidos. Cualquier cambio posterior debe contar con tu aprobación por escrito.
4.6. Lee con atención el contrato de compraventa
Debe incluir:
- Precio total y forma de pago.
- Fecha de entrega y penalización por retraso.
- Garantías y derechos en caso de incumplimiento.
- Detalles de la vivienda (metros, orientación, plaza de garaje, trastero, etc.).
Si no estás seguro, consulta a un abogado especializado en derecho inmobiliario antes de firmar.
4.7. Planifica tu hipoteca con anticipación
Aunque no la firmes hasta la entrega, conviene consultar con varios bancos desde el inicio para saber cuánto podrás financiar y bajo qué condiciones.
5. Proceso paso a paso: cómo comprar sobre plano
- Elección del proyecto: Investiga promotoras, ubicación, precios y reputación.
- Firma de reserva: Suele implicar un pago inicial (entre 3.000 y 10.000 €).
- Contrato de compraventa: Detalla precio, plazos, calidades y garantías.
- Pagos durante la obra: Se realizan según avance de la construcción.
- Finalización y entrega: Una vez terminada, se otorga la escritura ante notario.
- Financiación final: El comprador solicita la hipoteca y paga el resto del importe.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad: Último paso legal para formalizar la compra.
6. Ventajas fiscales y financiación
En España, las viviendas nuevas están sujetas a IVA (10 %) en lugar de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que aplica a viviendas usadas. Además, pueden existir bonificaciones autonómicas para jóvenes o familias numerosas.
Los bancos ofrecen hipotecas autopromotor o para vivienda nueva, con condiciones similares a las convencionales, aunque algunos exigen documentación adicional del promotor.
7. Errores comunes que debes evitar
- Firmar sin asesoría legal.
- No verificar el aval de las cantidades entregadas.
- Pagar antes de obtener la licencia de obra.
- Confiar ciegamente en los renders publicitarios.
- No considerar los gastos finales (notaría, impuestos, comunidad).
Un pequeño descuido puede representar miles de euros de pérdida o años de litigio.
8. Cuándo conviene comprar sobre plano (y cuándo no)
✅ Conviene cuando:
- El mercado inmobiliario está en alza y los precios tienden a subir.
- Tienes tiempo y puedes esperar 2 o 3 años.
- Buscas una vivienda moderna, eficiente y personalizable.
- El promotor tiene buena reputación y garantías sólidas.
❌ No conviene cuando:
- Necesitas mudarte a corto plazo.
- No toleras el riesgo de retrasos o cambios de proyecto.
- No tienes liquidez para los pagos intermedios.
- No dispones de avales ni asesoría legal para proteger tu inversión.
9. Ejemplo práctico
Imaginemos que compras un piso sobre plano en Madrid por 300.000 €.
Pagas un 10 % de reserva (30.000 €) y otros 10 % durante la obra (30.000 €).
Cuando la vivienda se entrega, los precios del mercado han subido un 15 %.
Tu vivienda ahora vale 345.000 €, lo que significa una ganancia potencial de 45.000 € sin haberla estrenado todavía.
Por el contrario, si el promotor se retrasa un año y suben los tipos hipotecarios del 3 % al 4,5 %, tu cuota mensual puede aumentar más de 200 €.
10. Conclusión: ¿vale la pena comprar sobre plano?
Comprar sobre plano puede ser una gran oportunidad de inversión o adquisición patrimonial, siempre que se realice con prudencia y con respaldo legal.
Las ventajas —precio más bajo, personalización, vivienda moderna— pueden ser muy atractivas, pero no deben hacerte olvidar los riesgos inherentes al proceso.
La clave está en informarte, revisar cada documento, exigir garantías y asesorarte profesionalmente. Si lo haces bien, podrás disfrutar de una vivienda nueva, eficiente y con valor creciente.
En resumen:
Comprar sobre plano no es solo una decisión financiera, sino también estratégica.
Implica visión a futuro, análisis del mercado y confianza en el proyecto.
Quien combina esos tres elementos, no solo compra una casa: invierte en tranquilidad, patrimonio y rentabilidad.