Por Pablo Singuerlín-Ruiz 
Comprar una vivienda en España sigue siendo una de las decisiones financieras más importantes que puede tomar una persona o familia. Sin embargo, al calcular el presupuesto, muchos compradores cometen un error común: olvidar los impuestos asociados a la operación.
Estos tributos pueden representar entre el 8% y el 13% del precio total de la vivienda, dependiendo del tipo de inmueble, la comunidad autónoma y si se trata de una vivienda nueva o de segunda mano.
En este artículo te explicamos, de forma actualizada a 2025, qué impuestos se pagan al comprar una vivienda en España, cómo se calculan, quién debe pagarlos y qué diferencias existen según cada caso.
1. El punto de partida: ¿vivienda nueva o de segunda mano?
Antes de hablar de cifras, es fundamental distinguir dos tipos de operaciones inmobiliarias:
- Vivienda nueva (obra nueva): es aquella que se compra directamente al promotor o constructor, sin haber sido usada nunca.
- Vivienda de segunda mano (usada o de reventa): ha tenido al menos un propietario anterior y se compra entre particulares.
Esta diferencia es clave porque los impuestos aplicables cambian totalmente entre una y otra.
2. Impuestos al comprar una vivienda nueva en España (2025)
Si compras una vivienda de obra nueva, es decir, directamente al promotor o constructor, deberás pagar principalmente dos impuestos: el IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) y el AJD (Actos Jurídicos Documentados).
a) IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido)
El IVA es el impuesto más importante en la compra de viviendas nuevas.
- En 2025, el tipo general es del 10% sobre el precio de compraventa.
- Si se trata de vivienda de protección oficial (VPO) o vivienda social, el tipo reducido sigue siendo del 4%.
Por ejemplo:
Si compras un piso nuevo por 300.000 €, deberás pagar 30.000 € de IVA (10%).
El importe total ascendería a 330.000 €.
Casos especiales
- En el caso de locales comerciales, garajes o trasteros vendidos de forma independiente, el IVA aplicable es del 21%.
- Si el garaje o trastero se adquiere junto con la vivienda (máximo dos unidades), se aplica el 10%.
Quién lo paga
El comprador es quien abona el IVA al promotor o constructor, que luego lo ingresa a la Agencia Tributaria. No se liquida en Hacienda directamente, sino que se incluye en la factura de compraventa.
b) AJD (Actos Jurídicos Documentados)
El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) grava la formalización de documentos notariales y registrales, y se paga al firmar la escritura pública de compraventa ante notario.
Su tipo impositivo varía según la comunidad autónoma, oscilando en 2025 entre el 0,5% y el 1,5% del valor escriturado.
Ejemplo práctico
Si compras una vivienda nueva por 300.000 € en Madrid (donde el AJD es del 0,75%), pagarías 2.250 € de AJD.
En cambio, si la compras en Cataluña (1,5%), pagarías 4.500 €.
Quién lo paga
Desde la reforma de 2018, el comprador sigue pagando el AJD en la compraventa de vivienda, pero el banco lo paga cuando el impuesto deriva de la formalización de la hipoteca.
Resumen: impuestos totales en vivienda nueva
| Concepto | Tipo 2025 | Ejemplo (300.000 €) |
|---|---|---|
| IVA | 10% | 30.000 € |
| AJD | 0,5% – 1,5% | 1.500 € – 4.500 € |
| Total aprox. | 10,5% – 11,5% | 31.500 € – 34.500 € |
3. Impuestos al comprar una vivienda de segunda mano
Si compras una vivienda usada o de reventa, la operación no lleva IVA, pero sí otro tributo: el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).
a) ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)
El ITP es el impuesto que grava la transmisión de bienes entre particulares, y es el que más influye en el coste total de la compra de una vivienda de segunda mano.
Se paga sobre el valor declarado en la escritura o el valor de referencia catastral (el mayor de los dos).
Tipos impositivos 2025 por comunidad autónoma
En 2025, las comunidades autónomas mantienen los siguientes tipos generales:
| Comunidad Autónoma | Tipo ITP 2025 |
|---|---|
| Andalucía | 7% |
| Madrid | 6% |
| Cataluña | 10% |
| Comunidad Valenciana | 10% |
| Galicia | 9% |
| País Vasco | 4% |
| Baleares | 8% – 11% (según tramos) |
| Canarias | 6,5% |
| Castilla y León | 8% |
| Murcia | 8% |
| Aragón | 8% |
| Asturias | 8% |
| Navarra | 6% |
| La Rioja | 7% |
| Cantabria | 8% |
| Castilla-La Mancha | 9% |
⚠️ Importante: algunas comunidades aplican tipos reducidos para jóvenes menores de 35 años, familias numerosas o viviendas habituales, por lo que conviene revisar la normativa local.
Ejemplo práctico
Si compras una vivienda de segunda mano en Madrid por 300.000 €, pagarás 18.000 € de ITP (6%).
En Cataluña, serían 30.000 € (10%).
Quién lo paga
El comprador siempre paga el ITP y tiene un plazo de 30 días hábiles desde la firma de la escritura para presentarlo ante la Hacienda autonómica.
b) AJD en vivienda usada
En las viviendas de segunda mano, no se paga AJD por la compraventa, pero sí si se constituye una hipoteca para financiarla. En ese caso, como mencionamos antes, el banco es quien asume ese impuesto.
Resumen: impuestos totales en vivienda usada
| Concepto | Tipo 2025 | Ejemplo (300.000 €) |
|---|---|---|
| ITP | 6% – 10% | 18.000 € – 30.000 € |
| AJD (solo si hipoteca, a cargo del banco) | 0,5% – 1,5% | — |
| Total aprox. | 6% – 10% | 18.000 € – 30.000 € |
4. Otros gastos e impuestos asociados a la compra
Además de los grandes impuestos (IVA, ITP y AJD), hay otros costes complementarios que debes tener en cuenta al comprar vivienda en España:
a) Notaría
Los honorarios notariales están regulados por arancel y varían según el precio de la vivienda, número de copias o documentos.
Suelen oscilar entre 600 € y 1.000 €.
b) Registro de la Propiedad
El registro inscribe la vivienda a tu nombre y garantiza la titularidad.
Cuesta entre 400 € y 800 €, según el valor del inmueble.
c) Gestoría
Si contratas una hipoteca, normalmente el banco trabaja con una gestoría que tramita los pagos de impuestos y registros.
El coste ronda los 300 € – 500 €, aunque no es obligatorio si haces los trámites tú mismo.
d) Plusvalía municipal (IIVTNU)
La plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) no la paga el comprador, sino el vendedor.
Sin embargo, es importante verificar que se liquide correctamente, ya que afecta al proceso de transmisión.
5. Exenciones y reducciones posibles en 2025
En algunos casos, los compradores pueden beneficiarse de tipos reducidos o bonificaciones. A continuación, los más relevantes:
a) Vivienda habitual
Algunas comunidades aplican un ITP reducido (entre el 4% y 6%) si la vivienda adquirida será residencia habitual del comprador.
b) Jóvenes menores de 35 años
Muchos gobiernos autonómicos incentivan la compra entre jóvenes aplicando reducciones del ITP o del AJD.
Por ejemplo, en 2025:
- Madrid: tipo reducido del 5% en ITP para menores de 35 años.
- Andalucía: 6% para jóvenes que compran su primera vivienda habitual.
c) Familias numerosas
También existen deducciones o tipos reducidos en ITP o AJD para familias numerosas que compren vivienda habitual.
d) Vivienda protegida
Las VPO o viviendas de protección oficial tributan con IVA reducido (4%) y AJD reducido en la mayoría de las comunidades.
6. Qué cambia en 2025: actualizaciones y tendencias fiscales
El año 2025 llega con pocos cambios estructurales en los impuestos a la vivienda, pero sí con ajustes relevantes en la aplicación práctica:
a) Mayor control sobre el valor de referencia catastral
Desde 2022, Hacienda utiliza el valor de referencia del Catastro como base mínima para calcular ITP y AJD. En 2025, este sistema está totalmente consolidado.
Esto significa que aunque declares un precio inferior, el impuesto se calculará sobre el valor de referencia oficial.
Por eso es esencial comprobar antes de la compra el valor de referencia del inmueble (disponible en la sede electrónica del Catastro).
b) Bonificaciones verdes y sostenibles
Algunas comunidades autónomas —como Valencia, Navarra o Baleares— están introduciendo reducciones del AJD o ITP para viviendas con alta eficiencia energética (A o B), promoviendo la compra sostenible.
c) Incentivos al alquiler asequible
Se estudian deducciones fiscales para compradores que adquieran viviendas destinadas a alquiler de larga duración o social, aunque las medidas aún están en fase de desarrollo.
7. Ejemplo comparativo: vivienda nueva vs. usada (2025)
| Concepto | Vivienda Nueva (Madrid) | Vivienda Usada (Madrid) |
|---|---|---|
| Precio compra | 300.000 € | 300.000 € |
| IVA / ITP | 30.000 € (10%) | 18.000 € (6%) |
| AJD | 2.250 € (0,75%) | — |
| Notaría + Registro + Gestoría | 1.500 € aprox. | 1.500 € aprox. |
| Total costes | 33.750 € | 19.500 € |
| Porcentaje sobre precio | 11,25% | 6,5% |
💡 Conclusión: comprar vivienda usada suele implicar menos impuestos iniciales, pero las viviendas nuevas pueden ofrecer mejores condiciones energéticas y de financiación.
8. Consejos para planificar el pago de impuestos
- Haz un presupuesto realista: añade un 10-12% extra sobre el precio de compra para cubrir impuestos y gastos.
- Consulta el valor de referencia antes de firmar para evitar sorpresas en el ITP o el AJD.
- Pregunta a tu notario o gestor sobre los tipos aplicables en tu comunidad.
- Aprovecha bonificaciones si eres joven, familia numerosa o compras vivienda habitual.
- Guarda los justificantes de pago: Hacienda puede requerirlos años después.
9. Cómo afectan los impuestos al precio real de la vivienda
Uno de los errores más comunes al calcular el presupuesto total de compra es no incluir los impuestos en el precio real de adquisición. Si un comprador dispone de 300.000 € para su vivienda, realmente debería buscar propiedades de 270.000 € o menos, ya que el resto irá destinado a tributos y gastos notariales.
Además, los bancos suelen financiar únicamente el valor escriturado del inmueble, no los impuestos. Por tanto, quien no planifique este coste puede encontrarse con la necesidad de aportar un 15% o 20% adicional de fondos propios.
👉 En resumen: no solo debes pensar en el precio de venta, sino en el coste fiscal total de la operación.
10. Cómo declarar correctamente la compra ante Hacienda
Tras la compra, el comprador tiene la obligación de presentar los modelos oficiales ante la Agencia Tributaria o la Hacienda autonómica según el impuesto correspondiente:
- Modelo 600 para el ITP o AJD (viviendas usadas o escrituras).
- Factura con IVA para viviendas nuevas, emitida por el promotor.
Es fundamental conservar toda la documentación (escritura, justificantes y pagos) durante al menos 5 años, ya que Hacienda puede revisar la operación en ese plazo.
Una declaración correcta evita sanciones y posibles recargos que pueden superar el 20% del impuesto original.
11. Qué pasa si Hacienda valora tu vivienda por encima del precio pagado
Desde la aplicación del valor de referencia catastral, Hacienda puede exigir el pago de impuestos sobre un valor superior al declarado si considera que el inmueble vale más.
Por ejemplo, si compras por 250.000 €, pero el valor de referencia es 280.000 €, el ITP se calculará sobre esos 280.000 €, aunque el precio real haya sido menor.
En caso de discrepancia, se puede presentar una reclamación de comprobación de valores, aportando una tasación independiente o pruebas del estado real del inmueble. Sin embargo, este proceso es largo y debe plantearse con asesoría fiscal especializada.
12. Estrategias legales para optimizar los impuestos en la compra
Aunque los impuestos son inevitables, existen estrategias completamente legales para minimizar su impacto:
- Comprar vivienda habitual: muchas comunidades ofrecen tipos reducidos o bonificaciones.
- Adquirir una VPO o vivienda sostenible, que puede tributar al 4% de IVA.
- Revisar ayudas locales para jóvenes o familias numerosas antes de la firma.
- Coordinar la compraventa y la hipoteca para evitar duplicidades en los gastos notariales.
Una correcta planificación fiscal, asesorada por un gestor o abogado inmobiliario, puede ahorrar entre 3.000 y 10.000 € en una operación media.
13. Perspectiva futura: ¿podrían subir los impuestos inmobiliarios en los próximos años?
Aunque 2025 no trae grandes subidas fiscales, los expertos anticipan ajustes progresivos derivados de la transición ecológica y la digitalización del catastro.
La tendencia apunta a una mayor personalización fiscal por eficiencia energética, premiando a las viviendas con certificado A o B, y penalizando gradualmente a las de baja calificación.
Además, la posible armonización fiscal entre comunidades autónomas podría reducir diferencias como las que hoy existen entre Madrid (6%) y Cataluña (10%) en el ITP.
En definitiva, el panorama fiscal inmobiliario tiende a la simplificación y digitalización, aunque probablemente con una base impositiva más amplia.
Conclusión
Comprar una vivienda en España en 2025 exige algo más que comparar precios y buscar hipotecas. Comprender la estructura fiscal y las obligaciones tributarias es clave para evitar errores costosos y garantizar una compra segura.
Planificar los impuestos con antelación, conservar la documentación y aprovechar las bonificaciones disponibles puede suponer un ahorro considerable y una experiencia más tranquila.
Y recuerda: cada comunidad autónoma tiene su propio mapa fiscal, por lo que informarte bien antes de firmar puede marcar la diferencia entre una compra inteligente y un error caro.
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