Qué mirar en una visita a una vivienda: checklist esencial del comprador inteligente

Comprar una casa es una de las decisiones financieras más importantes de la vida, y muchas veces la emoción del momento puede nublar el juicio. Sin embargo, una visita bien preparada puede marcar la diferencia entre una compra acertada y un futuro lleno de gastos inesperados.
Esta guía práctica te enseña qué revisar —técnica, estructural y legalmente— antes de hacer una oferta, para que tomes decisiones con conocimiento y seguridad.

1. La visita: mucho más que una primera impresión

A simple vista, una vivienda puede parecer perfecta: buena luz, espacios amplios y una decoración atractiva. Pero el comprador inteligente sabe mirar más allá del aspecto superficial.
El objetivo de la visita no es solo “ver si te gusta”, sino evaluar si la propiedad realmente vale lo que cuesta y si está en condiciones óptimas.

Lleva contigo una lista de comprobación, una linterna, el móvil (para fotos y nivelar superficies) y, si es posible, un experto o técnico. Una segunda visita, en distinto horario, también puede revelar detalles que pasaron desapercibidos la primera vez.

2. Checklist general: los primeros pasos

Antes de entrar en detalles técnicos, asegúrate de recopilar la información básica:

• Antigüedad del edificio: pregunta el año de construcción y si ha habido reformas estructurales.
• Orientación: una vivienda bien orientada (sur o sureste en España) aprovecha mejor la luz natural y reduce el gasto energético.
• Estado de conservación: observa tanto las zonas comunes como el interior del inmueble.
• Tipo de propiedad: ¿es vivienda libre o de protección oficial (VPO)? Esto influirá en los trámites y limitaciones de venta.

3. Estructura y elementos básicos: lo que no puedes pasar por alto

a) Paredes y techos

• Busca grietas, manchas o desconchones. Las grietas diagonales pueden indicar movimientos estructurales.
• Manchas de humedad: revisa especialmente esquinas, techos de baños y zonas cerca de ventanas. La humedad suele delatar problemas de filtraciones o mala ventilación.
• Revestimientos recientes: una pared recién pintada puede estar ocultando defectos.

b) Suelos

• Nivelación: camina por todas las estancias y comprueba si hay desniveles.
• Ruidos o huecos: al pisar, los suelos laminados o de parquet no deberían crujir en exceso.
• Azulejos sueltos o levantados: pueden ser señal de humedad bajo el pavimento.

c) Ventanas y aislamiento

• Tipo de carpintería: el aluminio con rotura de puente térmico o el PVC ofrecen mejor aislamiento.
• Doble acristalamiento: mejora el confort térmico y acústico.
• Aislamiento acústico: abre y cierra ventanas para evaluar el ruido exterior, especialmente si la vivienda da a una calle concurrida.

d) Instalaciones eléctricas

• Cuadro eléctrico: comprueba si tiene diferenciales y magnetotérmicos actualizados.
• Enchufes y tomas: revisa que haya suficientes y bien distribuidos.
• Años de la instalación: si la vivienda es antigua, quizás necesite renovación.

e) Fontanería y agua

• Abre los grifos: comprueba presión, temperatura y color del agua.
• Desagües: asegúrate de que no haya malos olores.
• Cisterna y sanitarios: deben funcionar sin fugas.
• Caldera o termo: pregunta el año, revisiones y tipo de combustible.

f) Climatización

• Sistema de calefacción: ¿es central o individual? ¿gas natural o eléctrica?
• Aire acondicionado: verifica funcionamiento y mantenimiento.
• Certificado de eficiencia energética: obligatorio por ley, indica el consumo estimado.

4. Elementos comunitarios: la parte que muchos olvidan

En una comunidad de vecinos, el buen estado del edificio y sus zonas comunes puede influir tanto como el interior del piso.

• Fachada y tejado: si ves andamios o grietas, pregunta si hay obras pendientes.
• Ascensor y portal: observa su conservación y si cumplen con accesibilidad.
• Gastos de comunidad: solicita el importe mensual y si hay derramas aprobadas.
• Garaje y trastero: comprueba que estén incluidos en la escritura y que no existan limitaciones de uso.

👉 Consejo experto: pide al vendedor o al administrador un certificado de estar al corriente de pagos con la comunidad antes de firmar nada.

5. Aspectos legales esenciales

Una vivienda puede estar impecable físicamente, pero tener problemas jurídicos que compliquen la compra. Antes de avanzar, revisa:

a) Titularidad y cargas

Solicita una nota simple del Registro de la Propiedad, que detalla:

• Quién es el propietario.
• Si existe hipoteca, embargo o servidumbre.
• Si el inmueble tiene limitaciones urbanísticas o de uso.

Esto puede obtenerse fácilmente en línea o a través del notario.

b) Certificado energético

Desde 2013 es obligatorio en España. Indica la eficiencia energética (de la A a la G) y es necesario tanto para vender como alquilar.

c) Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación

Acredita que la vivienda cumple con los requisitos mínimos para ser habitada. Sin este documento, no podrás contratar suministros ni empadronarte.

d) Últimos recibos de suministros

Pide facturas recientes de agua, luz y gas para comprobar que no haya deudas pendientes y verificar el consumo medio.

e) Situación urbanística

Especialmente relevante si se trata de viviendas unifamiliares o chalets. Confirma que no existan ampliaciones o reformas sin licencia. El ayuntamiento puede imponer sanciones o incluso ordenar la demolición de partes ilegales.

f) Impuestos

Verifica que el vendedor esté al día en el IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles). Normalmente el pago corresponde al propietario del 1 de enero, pero conviene pactarlo por contrato.

6. Documentos que debes solicitar al vendedor

Durante o después de la visita, pide la siguiente documentación básica:

1. Escritura de propiedad.
2. Nota simple actualizada.
3. Certificado energético.
4. Últimos recibos de IBI, comunidad y suministros.
5. Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación.
6. Planos o referencia catastral.
7. Certificado de eficiencia y revisiones de la caldera (si aplica).

Un vendedor transparente no tendrá problema en facilitarte estos documentos; si pone trabas, puede ser señal de alerta.

7. Análisis del entorno: más allá de las paredes

La ubicación es el factor que más influye en el valor de una vivienda. Al visitar, dedica tiempo a explorar el barrio y su evolución futura.

• Transporte y accesibilidad: ¿hay metro, autobuses, o buenas conexiones por carretera?
• Servicios cercanos: supermercados, colegios, centros médicos, zonas verdes.
• Ruido y seguridad: visita en distintos momentos del día y pregunta a los vecinos.
• Proyectos urbanísticos: revisa el plan general del ayuntamiento para saber si hay futuras obras, zonas comerciales o nuevas infraestructuras.

👉 Tip profesional: Un entorno en transformación puede aumentar la plusvalía a futuro, pero también traer obras y molestias temporales.

8. Valoración económica y margen de negociación

Después de analizar el estado físico y legal, el siguiente paso es determinar si el precio solicitado es razonable.

1. Compara con inmuebles similares en el mismo barrio (portales inmobiliarios, tasaciones online o agentes locales).
2. Calcula el coste de reformas si hay que actualizar cocina, baños o instalaciones.
3. Evalúa la eficiencia energética: una vivienda bien aislada puede ahorrarte cientos de euros al año.
4. Usa la tasación como herramienta de negociación: si detectas defectos o gastos futuros, puedes justificar una oferta más baja.

9. Checklist rápido para tu próxima visita

Lleva esta tabla impresa o en tu móvil durante la visita: te ayudará a no dejar pasar ningún detalle importante.

10. Consejos finales del comprador inteligente

1. Nunca te precipites. Si te gusta una vivienda, pide una segunda visita con calma y luz natural.
2. Lleva acompañante. Un familiar o profesional puede detectar lo que tú pasas por alto.
3. Fotografía todo. Sirve para comparar varias propiedades y detectar detalles al revisar.
4. No te fíes del staging (decoración de venta). Muebles nuevos y pintura fresca pueden ocultar defectos.
5. Consulta con un técnico o tasador. En propiedades antiguas, una inspección profesional es una pequeña inversión que puede ahorrarte miles de euros.
6. Analiza la hipoteca antes de comprometerte. No bases tu decisión solo en la emoción del momento: calcula gastos, impuestos y capacidad real de pago.

11. Conclusión: la preparación es tu mejor defensa

Visitar una vivienda con mentalidad crítica no significa desconfiar de todo, sino actuar como un comprador informado. Un análisis cuidadoso del estado físico, la documentación y el entorno te permitirá detectar riesgos, negociar mejor y evitar sorpresas costosas.

Recuerda: la primera visita puede enamorarte, pero la segunda debe convencerte con datos.
Solo así podrás hacer una oferta con seguridad, sabiendo que la casa que eliges no solo te gusta, sino que también es sólida, legal y financieramente sensata.