Por Pablo Singuerlín-Ruiz 
Guía financiera paso a paso con fórmulas sencillas para determinar tu presupuesto máximo de compra
Comprar una vivienda es uno de los pasos financieros más importantes de la vida. Sin embargo, muchas personas comienzan la búsqueda de su casa ideal sin saber realmente cuánto pueden permitirse gastar. Esto lleva a frustraciones, endeudamientos excesivos o decisiones impulsivas que comprometen la estabilidad económica durante años.
Antes de visitar inmuebles o hablar con el banco, lo primero es tener una visión clara y realista de tu capacidad de compra. En esta guía te explicamos, paso a paso, cómo calcular tu presupuesto máximo para comprar vivienda, con fórmulas sencillas y criterios financieros sólidos.
1. El punto de partida: tus ingresos netos mensuales
El cálculo comienza con un dato básico: tus ingresos netos mensuales, es decir, lo que realmente entra en tu cuenta cada mes después de impuestos y cotizaciones. Si trabajas por cuenta ajena, puedes guiarte por tu nómina neta; si eres autónomo, conviene hacer una media de tus ingresos reales de los últimos 12 meses.
Ejemplo:
Supongamos que ganas 2.000 € netos al mes y tu pareja 1.800 €.
Los ingresos familiares totales serían 3.800 € mensuales.
Este será el punto de partida para calcular cuánto puedes destinar a pagar tu futura hipoteca.
2. La regla de oro del 30-35%
Las entidades financieras recomiendan que la cuota mensual de la hipoteca no supere el 30-35% de tus ingresos netos. Esto garantiza que puedas afrontar otros gastos recurrentes sin comprometer tu economía.
Fórmula básica: Cuota maˊxima=Ingresos netos x 0,30 o 0,35Cuota\ máxima = Ingresos\ netos\ x\ 0,30\ o\ 0,35Cuota maˊxima=Ingresos netos x 0,30 o 0,35
Ejemplo:
3.800 € × 0,35 = 1.330 €
Esta sería la cuota máxima mensual que podrías pagar sin desequilibrar tus finanzas.
Si quieres mantener un margen de seguridad mayor (por ejemplo, si tienes hijos o gastos fijos altos), lo ideal es aplicar el 30%. Si tu situación es estable y sin deudas, puedes llegar al 35%.
3. Ten en cuenta tus deudas actuales
Antes de fijar la cuota máxima, debes restar cualquier otra deuda existente: préstamos personales, financiación del coche, tarjetas de crédito, etc.
Los bancos no solo miran tus ingresos, sino también tu nivel de endeudamiento total. Generalmente, no debe superar el 40% del total de tus ingresos.
Ejemplo:
Si ya pagas 200 € al mes por un préstamo personal y tus ingresos son 3.800 €, tu margen hipotecario se reduce:
(3.800 × 0,35) – 200 = 1.130 € de cuota máxima.
4. Estima el precio máximo de la vivienda
Una vez definida la cuota mensual, el siguiente paso es calcular el valor total de la vivienda que puedes permitirte. Para ello hay que considerar dos variables clave:
- El tipo de interés de la hipoteca (fijo o variable).
- El plazo de amortización (normalmente entre 20 y 30 años).
Puedes usar una fórmula simplificada o una calculadora online, pero te damos una estimación rápida que usan muchos asesores financieros:
Regla orientativa:
El precio máximo de la vivienda suele ser entre 4 y 5 veces tus ingresos brutos anuales.
Ejemplo:
Con ingresos conjuntos de 3.800 € al mes (45.600 € anuales), podrías aspirar a una vivienda de entre 180.000 € y 230.000 €, dependiendo de tus ahorros y el interés del préstamo.
Para un cálculo más técnico, si la cuota máxima es 1.130 €, y consideramos una hipoteca a 30 años con un interés fijo del 3%, el importe financiado sería aproximadamente 265.000 €.
Si el banco financia hasta el 80% del valor de tasación, deberás aportar el 20% restante más los gastos (ver siguiente punto).
5. No olvides el ahorro inicial: entrada + gastos
Uno de los errores más comunes de los compradores novatos es pensar solo en la cuota mensual, sin tener en cuenta los costes iniciales de la operación.
a) Aportación inicial
Los bancos financian, como máximo, entre el 70% y el 80% del valor de la vivienda (aunque algunos llegan al 90% en casos excepcionales). Esto significa que deberás tener ahorrado entre el 20% y el 30% del precio del inmueble.
Ejemplo:
Vivienda de 250.000 € → debes aportar entre 50.000 € y 75.000 €.
b) Gastos de compraventa
A la entrada se suman los gastos asociados a la compra, que suelen representar entre un 10% y un 12% del precio del inmueble, dependiendo de la comunidad autónoma:
- Impuestos: ITP o IVA según vivienda nueva o usada.
- Notaría y registro.
- Gestoría y tasación.
En total, para una vivienda de 250.000 €, necesitarás entre 25.000 € y 30.000 € adicionales.
👉 Conclusión: para acceder a una casa de 250.000 €, deberías tener mínimo 75.000 € ahorrados (entrada + gastos).
6. Ajusta tu presupuesto con realismo
Ahora que sabes cuánto puedes pagar y cuánto necesitas aportar, toca evaluar si tus expectativas encajan con tu realidad económica.
Haz una simulación sencilla con tus propios datos:
| Concepto | Ejemplo |
|---|---|
| Ingresos mensuales netos | 3.800 € |
| Cuota máxima hipotecaria (35%) | 1.330 € |
| Plazo | 30 años |
| Interés | 3% fijo |
| Importe máximo financiado | 265.000 € |
| Ahorro disponible | 70.000 € |
| Precio máximo vivienda (80% financiación) | 331.000 € aprox. |
En este ejemplo, el comprador podría buscar viviendas de hasta 330.000 € sin poner en riesgo su estabilidad económica.
7. Ajusta tu cálculo a los tipos de interés actuales
El tipo de interés del préstamo influye directamente en la cuota. Con la subida de tipos registrada en los últimos años, conviene simular distintos escenarios.
Ejemplo comparativo (hipoteca de 200.000 € a 30 años):
- A 2% de interés → cuota de 739 €/mes.
- A 3,5% → cuota de 898 €/mes.
- A 5% → cuota de 1.073 €/mes.
Una diferencia de apenas unos puntos puede suponer cientos de euros más al mes, por eso es fundamental comparar ofertas y revisar si te conviene una hipoteca fija, variable o mixta.
8. No ignores tu fondo de seguridad
Además de calcular lo que puedes pagar hoy, debes asegurarte de poder mantenerlo si tus ingresos bajan o los gastos aumentan. Los expertos recomiendan tener un colchón de emergencia equivalente a entre 6 y 12 meses de hipoteca.
Ejemplo:
Si tu cuota es de 1.200 €, deberías tener entre 7.000 € y 14.000 € reservados para imprevistos.
Esto te dará tranquilidad ante situaciones como desempleo, gastos médicos o reparaciones urgentes.
9. Consejos finales para un presupuesto sólido
- No te endeudes al límite. Intenta dejar margen para ocio, ahorro y posibles subidas de tipos.
- Compara hipotecas. Un diferencial de solo 0,2 puntos puede representar miles de euros a largo plazo.
- Valora el coste total, no solo la cuota. Incluye seguros, mantenimiento, comunidad y suministros.
- Aprovecha herramientas digitales. Usa simuladores de hipoteca y comparadores bancarios actualizados.
- Consulta con un asesor financiero. Un profesional puede ayudarte a ajustar tu estrategia y negociar mejores condiciones.
Conclusión: la casa ideal empieza con números realistas
Encontrar tu casa ideal no depende solo de la ubicación o el diseño, sino también de la planificación financiera. Saber cuánto puedes permitirte gastar es la base para comprar con seguridad, sin sorpresas ni estrés económico.
Aplicando la regla del 30-35%, considerando tus deudas, tus ahorros y los gastos iniciales, podrás establecer un presupuesto realista y sostenible. Comprar una vivienda es una inversión a largo plazo, y las decisiones inteligentes comienzan siempre con un buen cálculo.