Estrategias para invertir en propiedades heredadas o subastadas

Guía práctica sobre cómo funcionan las subastas judiciales y las oportunidades con inmuebles en herencia

💡 Introducción: dónde otros ven problemas, los inversores ven oportunidades

El mercado inmobiliario es un ecosistema dinámico lleno de oportunidades, pero también de desafíos. Entre los segmentos más rentables —aunque menos explorados— se encuentran las propiedades heredadas y las subastadas.

Ambos tipos de inmuebles suelen venderse por debajo del valor de mercado, ya sea porque los herederos quieren liquidar rápido el bien, o porque una subasta judicial busca cubrir deudas pendientes. En ambos casos, el inversor informado puede encontrar descuentos de entre el 20 % y el 50 % del valor real del inmueble.

Sin embargo, este tipo de inversión no está exenta de riesgos: complicaciones legales, cargas registrales, ocupantes en el inmueble o costes adicionales inesperados. Por eso, antes de lanzarte, necesitas una estrategia clara, conocimiento del proceso legal y una buena planificación financiera.

En esta guía aprenderás paso a paso:

Cómo funcionan las subastas judiciales y notariales.
Qué implica comprar una propiedad heredada.
Qué documentos revisar antes de invertir.
Estrategias para minimizar riesgos y maximizar beneficios.

🧩 1. Entendiendo el concepto: ¿qué son las propiedades heredadas y subastadas?

🏡 Propiedades heredadas

Una propiedad heredada es aquella que pasa a los herederos tras el fallecimiento del propietario. Cuando los herederos no quieren conservarla —por desacuerdo familiar, falta de uso o necesidad económica— suelen venderla rápidamente y a menor precio, para repartir la herencia.

Estas oportunidades aparecen tanto en portales inmobiliarios como en subastas privadas organizadas por notarías o agencias.

Ventaja principal: el precio de venta suele ser inferior al de mercado, ya que los herederos priorizan la liquidez inmediata sobre la ganancia máxima.

⚖️ Propiedades subastadas

Una subasta inmobiliaria es un procedimiento en el que un inmueble se vende al mejor postor para satisfacer una deuda o liquidar un patrimonio.

Existen tres tipos principales:

Subastas judiciales: ordenadas por un juez en casos de embargo, impago hipotecario o ejecución judicial.
Subastas notariales: organizadas por notarios, generalmente para liquidar herencias o bienes comunes.
Subastas administrativas: realizadas por Hacienda, Seguridad Social o Ayuntamientos para recuperar deudas tributarias.

Ventaja principal: puedes adquirir propiedades a precios muy reducidos, en ocasiones hasta un 60 % por debajo del valor de tasación.

🧠 2. Por qué este tipo de inversión puede ser muy rentable

Invertir en propiedades heredadas o subastadas combina dos factores clave para la rentabilidad: precio bajo y potencial de revalorización.

Cuando compras un activo a un coste inferior al del mercado, tienes un margen amplio para:

Reformar y vender con plusvalía.
Alquilar y obtener un flujo de caja estable.
Mantener el inmueble como inversión patrimonial a largo plazo.

Pero el éxito depende de saber analizar cada caso, evitando trampas legales o cargas ocultas.

🧾 3. Cómo funcionan las subastas judiciales: paso a paso

Desde 2015, la mayoría de subastas en España son electrónicas y se gestionan a través del Portal de Subastas del Boletín Oficial del Estado (BOE).

Veamos el proceso completo:

📍 Paso 1: Registro en el portal oficial

Para participar debes registrarte en el Portal de Subastas del BOE (https://subastas.boe.es).
Requiere tener un certificado digital o sistema Cl@ve.

📍 Paso 2: Buscar oportunidades

Puedes filtrar por provincia, tipo de bien, valor de tasación o estado de la subasta.
Los datos más importantes a revisar son:

Valor de tasación: precio de referencia.
Depósito exigido: normalmente el 5 % del valor de tasación.
Cargas existentes: hipotecas, embargos, usufructos, etc.
Posesión del bien: si está ocupado o libre.

💡 Consejo: prioriza subastas de viviendas desocupadas y con pocas cargas registrales.

📍 Paso 3: Realizar el depósito

Para poder pujar debes ingresar el depósito (5 %) en la cuenta del portal, mediante transferencia bancaria.
Si no resultas ganador, el dinero se devuelve automáticamente.

📍 Paso 4: Pujar

Durante el período de subasta (normalmente 20 días), puedes realizar pujas.
Cada puja debe superar la anterior y respetar los incrementos mínimos establecidos.

Una vez finalizada la subasta, el mejor postor recibe la adjudicación, siempre que pague el precio en el plazo determinado (por lo general, 20 días hábiles).

📍 Paso 5: Adjudicación y escrituración

El juez dicta un auto de adjudicación. Con él, podrás inscribir la propiedad en el Registro de la Propiedad y tramitar la escritura ante notario.

En este punto deberás pagar los impuestos correspondientes (ITP o IVA, según el caso) y los gastos notariales y registrales.

🧱 4. Estrategias para invertir en subastas con éxito

Invertir en subastas puede ser una mina de oro… o un campo minado.
Depende de cómo investigues cada oportunidad.

Aquí te dejo estrategias prácticas para reducir riesgos:

💼 Estrategia 1: Conocer el valor real del inmueble

Antes de pujar, nunca te bases solo en el valor de tasación judicial.
Este valor puede estar desactualizado o no reflejar el estado físico del inmueble.

Haz una estimación de mercado real:

Revisa precios de viviendas similares en el mismo barrio.
Usa herramientas como Idealista, Fotocasa o Tasaciones online.
Considera gastos de reforma y ocupación.

Así podrás definir tu precio máximo de puja, sin excederte por la emoción del momento.

💼 Estrategia 2: Revisar el Registro de la Propiedad

Solicita una nota simple registral (en el Registro o vía online).
Allí sabrás:

Si existen hipotecas, embargos o servidumbres.
Quién es el titular actual.
Si el inmueble tiene cargas preferentes que subsistirán tras la subasta.

💡 Ejemplo: si una hipoteca anterior no se cancela, podrías heredar la deuda. Por eso, revisa antes de pujar.

💼 Estrategia 3: Visitar el inmueble (si es posible)

En muchas subastas no se permite visitar la propiedad, pero cuando sí, aprovecha.
Evalúa:

Estado de conservación.
Posibles reformas.
Si está ocupado o no.

Un inmueble libre de ocupantes tiene mayor liquidez inmediata.

💼 Estrategia 4: Ten liquidez inmediata

Una vez adjudicado el bien, el pago suele exigirse en plazo corto (10 a 20 días).
Por tanto, lo ideal es contar con efectivo o financiación preaprobada.

Las hipotecas para subastas no se tramitan con la misma rapidez, por lo que muchos inversores usan líneas de crédito, socios o préstamos puente para agilizar la compra.

💼 Estrategia 5: Cálculo real de rentabilidad

Suma todos los costes asociados:

Precio final de adjudicación.
Gastos judiciales, notariales y registrales.
Posibles deudas pendientes.
Coste de desocupación (si está habitado).
Reforma y adecuación.

Luego compara con el valor de venta estimado o renta mensual esperada.
Solo invierte si el margen neto supera el 15–20 %.

💼 Estrategia 6: Comprar con sociedades

Muchos inversores avanzados usan sociedades patrimoniales o SL para comprar en subasta.
Ventajas:

Protección legal frente a reclamaciones.
Deducción de gastos fiscales.
Mayor facilidad para vender o traspasar la propiedad.

💼 Estrategia 7: Evitar subastas con ocupantes conflictivos

Un inmueble ocupado puede convertirse en un problema legal y económico.
El proceso de desalojo puede tardar entre 6 y 18 meses, dependiendo del caso.
Solo invierte en propiedades ocupadas si:

Tienes experiencia legal.
O el descuento de compra es muy significativo (50 % o más).

🧭 5. Invertir en propiedades heredadas: oportunidades con menos riesgo

Las propiedades heredadas suelen ser más sencillas de adquirir que las subastadas, pero también tienen su complejidad.

⚙️ Cómo se genera una oportunidad de herencia

Cuando fallece un propietario, los bienes pasan a los herederos.
En muchos casos, los herederos:

No desean quedarse con el inmueble.
Quieren vender rápido para repartir el dinero.
Necesitan liquidez para pagar el Impuesto de Sucesiones.

Por ello, es común que vendan por debajo del valor de mercado, especialmente si no tienen acuerdo entre ellos o el bien requiere reformas.

📑 Documentos clave antes de comprar

Antes de invertir en una propiedad heredada, solicita:

Certificado de defunción y últimas voluntades (emitido por el Ministerio de Justicia).
Testamento o declaración de herederos.
Aceptación y adjudicación de herencia, con escritura notarial.
Pago del Impuesto de Sucesiones y Donaciones.
Certificación registral actualizada, donde conste la titularidad a nombre de los herederos.

Solo cuando los herederos figuren como propietarios legales podrán venderte la vivienda.

💰 Ventajas de invertir en propiedades heredadas

Precios atractivos: los herederos priorizan rapidez sobre beneficio.
Menor riesgo legal que en subastas.
Posibilidad de negociación directa: puedes proponer rebajas o pagos rápidos.
Tramitación hipotecaria más sencilla, ya que el inmueble suele estar libre de cargas.

⚠️ Riesgos y precauciones

Disputas familiares: si hay desacuerdos entre herederos, la venta puede retrasarse.
Impuestos pendientes: asegúrate de que el impuesto de sucesiones esté pagado.
Estado del inmueble: algunas herencias incluyen propiedades deterioradas o sin mantenimiento.
Retrasos notariales: la aceptación de herencia puede tardar semanas en formalizarse.

🧭 Estrategias para invertir con éxito en inmuebles heredados

Localiza oportunidades fuera del mercado tradicional.
Contacta con notarías, abogados de sucesiones o agencias que gestionan herencias.
Actúa rápido.
Si detectas que los herederos quieren vender con urgencia, ofrece una compra directa con pago rápido.
Evalúa el potencial de reforma.
Muchas viviendas heredadas son antiguas. Una buena reforma puede aumentar su valor en más del 25 %.
Negocia gastos y plazos.
Puedes proponer asumir los gastos de notaría a cambio de un descuento adicional.

💼 6. Estrategias de salida: vender, alquilar o mantener

Tanto si compras en subasta como por herencia, necesitas definir tu estrategia de salida antes de invertir.

🔹 Estrategia 1: Comprar y revender (flipping inmobiliario)

Ideal si el precio de compra es muy inferior al mercado y el inmueble requiere reformas moderadas.

Reformas rápidas y visuales: cocina, baño, pintura, suelo.
Ventas con margen del 15 – 30 %.

🔹 Estrategia 2: Comprar y alquilar

Perfecta si el inmueble se encuentra en buena zona y genera rendimiento mensual estable.

Rentabilidad media esperada: 5 – 8 % anual.
Opción de alquiler temporal o turístico si la normativa local lo permite.

🔹 Estrategia 3: Mantener como patrimonio familiar

Si el bien tiene alto potencial de revalorización (zona en expansión, área urbana consolidada), puedes mantenerlo a largo plazo y beneficiarte de la plusvalía futura.

🧮 7. Cálculo de rentabilidad real

Veamos un ejemplo simplificado de inversión:

Compra en subasta: 120.000 €
Reforma y gastos notariales: 20.000 €
Total invertido: 140.000 €
Valor de mercado actual: 190.000 €

Rentabilidad bruta por revalorización:
(190.000 – 140.000) / 140.000 = 35,7 %

Si decides alquilarlo por 850 €/mes, obtienes:
(850 × 12) / 140.000 = 7,3 % anual

💡 Resultado: alta rentabilidad, pero solo si gestionas correctamente tiempos, gastos e impuestos.

⚖️ 8. Aspectos fiscales y legales importantes

🏛️ En subastas

ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): entre 6 % y 10 %, según comunidad autónoma.
IVA (solo si el vendedor es empresa o primera transmisión): 10 %.
Gastos notariales y registrales: entre 1 % y 2 %.

🏡 En herencias

Impuesto de Sucesiones: varía según parentesco y región (en muchos casos, bonificado).
Plusvalía municipal (IIVTNU): pagadera por los herederos antes de la venta.

Asegúrate de que todos los tributos estén liquidados antes de formalizar la escritura.

🚨 9. Cómo evitar fraudes o estafas comunes

Este tipo de operaciones, por su complejidad, puede atraer a intermediarios poco transparentes.
Sigue estas recomendaciones:

Verifica siempre la titularidad en el Registro de la Propiedad.
No entregues dinero sin contrato notarial o sin comprobar la documentación.
Desconfía de ofertas demasiado baratas o con urgencia excesiva.
Contrata a un abogado especializado en derecho inmobiliario o sucesorio.
Revisa antecedentes del inmueble en el Catastro y en el ayuntamiento (licencias, deudas de IBI, etc.).

🔍 10. Dónde encontrar oportunidades

Portal de Subastas del BOE: subastas judiciales y administrativas.
Portales inmobiliarios: Idealista, Fotocasa, Haya Real Estate, Solvia.
Entidades financieras: venden inmuebles procedentes de ejecuciones.
Notarías y registros: para detectar herencias en liquidación.
Empresas especializadas: gestorías de subastas y fondos de inversión.

🌍 11. Tendencias del mercado: auge de inversores particulares

En los últimos años, el acceso online a subastas y la digitalización de herencias han democratizado este tipo de inversiones.
Lo que antes era terreno exclusivo de fondos o abogados especializados, hoy está abierto a inversores particulares con buen conocimiento financiero.

Además, el aumento de herencias por cambio generacional y el repunte de ejecuciones hipotecarias tras la inflación, hacen que 2025–2026 sea un momento ideal para explorar este mercado.

🧩 Conclusión: conocimiento + estrategia = oportunidad

Invertir en propiedades heredadas o subastadas puede ser una de las formas más rentables de entrar en el mercado inmobiliario, siempre que sepas cómo hacerlo.

Ambos modelos comparten un principio común: comprar por debajo del valor real y optimizar la gestión posterior.
La clave del éxito está en:

Analizar cada oportunidad con rigor.
Revisar la documentación legal.
Calcular correctamente todos los costes.
Actuar rápido, pero con prudencia.

Un inversor preparado transforma lo que otros ven como un problema —una herencia conflictiva o una ejecución judicial— en una gran oportunidad patrimonial.