Propiedades en renta vacacional vs. renta tradicional: ¿qué deja más?

Invertir en bienes raíces es una de las formas más seguras y rentables de generar ingresos pasivos. Sin embargo, una de las decisiones más importantes que debe tomar un propietario al adquirir un inmueble es qué modelo de renta utilizar:

• Renta vacacional (a través de plataformas como Airbnb o Booking).
• Renta tradicional (contrato a largo plazo con un inquilino).

Ambos esquemas tienen ventajas, riesgos y niveles de rentabilidad muy distintos. La elección correcta dependerá de tu perfil como inversor, la ubicación del inmueble y tu tolerancia al riesgo.

En este artículo haremos una comparativa detallada de ingresos, gastos y riesgos para ayudarte a decidir cuál puede ser la mejor estrategia para ti.

1. ¿Qué es la renta vacacional?

La renta vacacional consiste en alquilar un inmueble por períodos cortos, que pueden ir desde una noche hasta algunas semanas. Es un modelo pensado para turistas, viajeros de negocios o personas que buscan alojamiento temporal.

Ejemplo típico: Un departamento en una ciudad turística que se alquila 20 noches al mes a diferentes huéspedes.

2. ¿Qué es la renta tradicional?

La renta tradicional es el arrendamiento de largo plazo, generalmente mediante un contrato de 6 meses a varios años, con pagos mensuales fijos.

Ejemplo típico: Un piso que se alquila por 900 € mensuales a una familia con contrato anual.

3. Comparación de ingresos potenciales

Renta vacacional

• Tarifa diaria más alta: en promedio, un alquiler vacacional puede generar entre 2 y 3 veces más ingresos por noche que una renta tradicional.
• Ejemplo práctico:
  • Precio por noche: 70 €
  • Ocupación: 20 noches/mes
  • Ingreso mensual: 1.400 €
  • Ingreso anual: 16.800 €

Renta tradicional

• Ingreso mensual fijo: aunque el monto sea menor, el flujo es constante y seguro.
• Ejemplo práctico:
  • Renta mensual: 900 €
  • Ingreso anual: 10.800 €

👉 Conclusión parcial: la renta vacacional puede generar hasta un 50–70 % más de ingresos brutos que la tradicional, siempre que la ocupación sea alta.

4. Comparación de gastos

Gastos en renta vacacional

1. Comisiones de plataformas (Airbnb, Booking): entre 3 % y 15 % por reserva.
2. Servicios incluidos: el propietario suele pagar agua, luz, internet y gas.
3. Mantenimiento y limpieza frecuente: cambio de sábanas, limpieza tras cada estancia.
4. Muebles y equipamiento inicial: el inmueble debe estar completamente amueblado y decorado.
5. Publicidad y fotografías profesionales.

Ejemplo de gastos mensuales promedio en un apartamento vacacional de 70 m²:

• Servicios: 150 €
• Limpieza (si se contrata): 200 €
• Mantenimiento y reposiciones: 50 €
• Comisiones de plataforma: 100 € (aprox. 7 % sobre 1.400 €)
• Total: 500 €

Gastos en renta tradicional

1. Mantenimiento básico (averías estructurales, electrodomésticos grandes).
2. Impuestos y seguros.
3. Comisión inmobiliaria (en algunos mercados, un mes de renta al inicio).
4. Normalmente el inquilino paga servicios (agua, luz, gas, internet).

Ejemplo de gastos mensuales promedio en un piso tradicional:

• Mantenimiento: 50 €
• Impuestos/seguro: 50 €
• Total: 100 €

👉 Conclusión parcial: aunque la renta vacacional genera más ingresos brutos, sus gastos son entre 4 y 5 veces más altos que en una renta tradicional.

5. Rentabilidad neta comparada

Renta vacacional (ejemplo):

• Ingreso mensual: 1.400 €
• Gastos: 500 €
• Ingreso neto: 900 €

Renta tradicional (ejemplo):

• Ingreso mensual: 900 €
• Gastos: 100 €
• Ingreso neto: 800 €

👉 Si la ocupación del alquiler vacacional es constante (70 % o más), la rentabilidad neta suele superar ligeramente a la tradicional. Pero con baja ocupación, los ingresos caen rápido y podrían ser menores.

6. Riesgos de cada modelo

Riesgos de la renta vacacional

• Ocupación variable: depende de la temporada, turismo y economía local.
• Regulación estricta: muchas ciudades limitan o prohíben este modelo (licencias obligatorias, impuestos más altos).
• Mayor desgaste del inmueble: rotación constante de huéspedes.
• Gestión intensiva: requiere tiempo o contratar un administrador.

Riesgos de la renta tradicional

• Inquilinos problemáticos: impagos, retrasos o daños.
• Menor rentabilidad bruta: el ingreso está limitado al contrato.
• Contratos largos: difícil ajustar la renta al alza en corto plazo.

7. Perfil de inversor recomendado para cada modelo

Renta vacacional es ideal si:

• Tienes un inmueble en zona turística o de alta demanda temporal.
• Cuentas con tiempo para gestionarlo o puedes pagar un administrador.
• Toleras mayor variabilidad en ingresos.
• Buscas maximizar rentabilidad a corto plazo.

Renta tradicional es ideal si:

• Prefieres estabilidad y tranquilidad en ingresos.
• No quieres ocuparte de limpieza, reservas o gestión constante.
• Tu inmueble está en una zona residencial, con menor demanda turística.
• Buscas ingresos pasivos más predecibles y a largo plazo.

8. Factores externos que influyen en la elección

1. Ubicación del inmueble:
   • Zona turística = más conveniente vacacional.
   • Zona residencial o suburbana = mejor tradicional.
2. Tamaño del inmueble:
   • Estudios y departamentos pequeños son más rentables en renta vacacional.
   • Viviendas grandes son más fáciles de colocar en renta tradicional.
3. Situación legal y fiscal:
   • Algunos países obligan a pagar IVA, declarar ingresos específicos o contar con licencia especial para renta vacacional.
   • En renta tradicional, la carga fiscal suele ser más sencilla.

9. Ejemplo comparativo anual

Departamento en zona turística (50 m²)

• Vacacional:
  • 70 €/noche x 20 noches = 16.800 €/año
  • Gastos: 6.000 €
  • Ganancia neta: 10.800 €
• Tradicional:
  • 900 €/mes = 10.800 €/año
  • Gastos: 1.200 €
  • Ganancia neta: 9.600 €

Departamento en zona residencial (50 m²)

• Vacacional:
  • Ocupación baja (10 noches al mes) = 8.400 €/año
  • Gastos: 4.000 €
  • Ganancia neta: 4.400 €
• Tradicional:
  • 800 €/mes = 9.600 €/año
  • Gastos: 1.200 €
  • Ganancia neta: 8.400 €

👉 En zonas turísticas, la renta vacacional puede duplicar ingresos frente a la tradicional. En zonas residenciales, la renta tradicional suele ser más rentable y segura.

10. Conclusión

No existe una respuesta universal a la pregunta “¿qué deja más: renta vacacional o renta tradicional?”. Todo depende del contexto del inmueble y de tu perfil como inversionista:

• La renta vacacional puede generar más ingresos, pero exige más tiempo, gastos y tolerancia al riesgo. Es una buena opción para quienes buscan maximizar rentabilidad en zonas de alta demanda turística.
• La renta tradicional ofrece estabilidad, simplicidad y menores riesgos, lo que la hace atractiva para quienes buscan ingresos pasivos seguros y menos gestión.

La mejor estrategia puede ser incluso combinar ambos modelos: alquilar de forma vacacional en temporada alta y pasar a renta tradicional o temporal en temporada baja. De esta manera, se optimizan ingresos y se reduce la incertidumbre.